● 目前实践中还存在各种问题，如加装电梯获取居民合意较难，部分居民因分摊用度、造成生活不便等缘故原由谢绝加装电梯，也有居民在电梯安装之后感到后悔，由此引发诸多社区抵牾和轇轕
● 在政策设计上，地方政府可以在法律框架内进一步完善加装电梯事情的表决规则；根据争议事变制订量化的补偿标准；环绕电梯加装过程中有争议的常见问题和居民普遍关注的技能问题，体例干系行动准则或操作手册
□ 本报见习 孙天骄 张守坤
□ 本报 韩丹东
1月15日上午10点，北京市朝阳区高家园社区，76岁的王大爷正坐在社区长廊上和邻居们闲聊。这是他近半个月来第一次下楼。
王大爷居住的小区建于20世纪80年代，为6层单元楼，没有电梯。他住在顶楼，由于腿脚不便，平时基本不下楼，日常生活必需品由住在同城的儿子隔几天送一次。
“假如楼外加装电梯就好了，上高下下会方便许多。”王大爷憧憬着。
如今在城市中，像王大爷这样“爬楼难”“下楼不自由”的老人越来越多。据住建部等有关部门统计测算，全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米，70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯，估量全国老旧楼须要加装电梯的数量在200万部以上。
近年来，国家及各地有关部门愈发重视老旧小区电梯加装工程。住建部官方称，2019年以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区11.2万个，各地结合城镇老旧小区改造加装电梯近2万部。
从数量来看，老旧小区加装电梯的缺口仍旧较大。而《法治日报》近日调查创造，目前实践中还存在各种问题，比如加装电梯问题获取居民合意较难，部分居民因分摊用度、造成生活不便等缘故原由谢绝加装电梯，也有居民在电梯安装之后感到后悔，由此引发诸多社区抵牾和轇轕。
接管采访的专家同等认为，老旧小区加装电梯工程确有必要，但还须要建立更明确易懂的政策体系和更新规则，形成更加完善的利益折衷机制。
老旧小区加装电梯
高层住户好评不断
家住北京市东城区天坛东里50号楼的张大爷比王大爷幸运一些——他所居住的小区单元楼已经加装了户外电梯。
张大爷今年70多岁，一家5口人住在四单元6楼。没安装电梯前，家里所有人都对高下楼充满怨言：孙子平时放学了，想跟小伙伴一起玩，总会抱怨爬楼梯又累又摧残浪费蹂躏韶光；老两口平时在外边买菜或者拿了重物，搬上楼特殊费劲。
2018年，小区给三、四单元加装了户外电梯，居民刷卡就能高下楼，方便多了。
2021年12月尾，来到该小区看到，除三、四单元已经建好的电梯外，在一、二单元之间，一部新的外装电梯正在搭建中。一位途经的一单元住户说：“之前看他们有电梯，我们很倾慕，现在我们终于也有了，不用再费劲爬楼梯了。”
随机采访多位老人创造，老旧小区加装电梯后，高层住户好评不断。
在北京市朝阳区垡头北里社区，看到，这个建于20世纪80年代的老旧小区最高楼层为6层。在16号楼前，已矗立着4部搭建完毕的外部电梯，17号楼前有几部电梯正在施工搭建。
在17号楼侧翼，见到了下楼遛弯的韩女士。今年78岁的韩女士和老伴一起住在17号楼三单元4层。由于没有电梯，高下楼不便，儿子曾发起为他们购置一套带电梯的屋子，但二老舍不得邻里街坊，遂作罢。
“好在如今要加装电梯了，对付我们家来说，真是省时省力还省钱。”韩女士说。
在华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法看来，老旧小区加装电梯不仅有助于缓解老龄社会老年人出行难的问题，还是推进老旧小区改造的有力举措。同时，推进老旧小区加装电梯是重大的民生工程，除了电梯家当市场前景广阔之外，旧小区的加装电梯工程还可以带动与房地产干系的家当链发展，对刺激居民消费也有主要意义。
采访中，创造，目前老旧小区加装电梯的模式并不完备相同。
家住山西省太原市小店区某老旧小区17号楼2单元6层的王女士所在小区安装电梯时，采取的是比较传统的居民共同出资的办法。据王女士先容，当时政府补贴了不少资金，1层到2层住户不包袱安装用度，3层到6层住户分担的用度根据楼层高低不等，最高1.8万元旁边。王女士作为最高层住户，共出资18300元。
北京天坛东里50号楼和垡头北里社区则与之不同。据理解，这两个小区安装电梯时居民没有花一分钱，电梯建好后居民可通过办乘梯卡的办法，像乘坐公交车一样，谁乘坐电梯谁刷卡谁付钱。
在天坛东里50号楼的电梯前，创造非居民的拜访者也可以通过手机扫描二维码的办法乘坐电梯，单次价格为1.5元，不限楼层。据张大爷先容，楼内居民办卡后，会有“优惠价”，根据楼层不同价格在0.5元到0.9元不等。“我们家住顶楼，每次乘坐电梯都要花0.9元，我的孙子有了电梯之后常常来回来回玩闹，这么下来实在花销也不小，我们家每个月乘坐电梯要花100多元。”
垡头北里社区的电梯目前仅支持刷卡利用，外来访客在无卡情形下无法乘坐。
杨勤法说，目前加装电梯的模式紧张有三种，即居民自筹自建、代建租赁以及产权单位或集体组织出资。
杨勤法认为，这三种办法中，对付居民而言的最佳办法是“代建租赁”：由第三方出资培植电梯，小区内的居民利用电梯只须要缴纳一定的搭乘用度，并且电梯的掩护费、保养费、电费都由第三方承担。这一办法可以较好地办理居民间的出资问题，但该办法由于给电梯公司造成的压力较大，其难点在于电梯公司的意愿。因此目前业主自筹自建这一办法也在实行。
诸多问题不容忽略
一票反对存在争议
虽然加装电梯的呼声强烈，但在北京、天津随机拜访12个老旧小区创造，已经加装电梯的仅有3个，数量和占比仍比较少，且均未覆盖全部小区楼栋。此外，在已经加装好或操持加装电梯的小区，也有居民有不同的烦恼。
垡头北里社区16号楼6单元1楼住户76岁的刘师长西席说：“大家都是数十年的老邻居，以是当时讯问居民对加装电梯的见地时，我没有任何犹豫就赞许了，但装了电梯之后却碰着了一些烦苦处。”
由于住在1楼，电梯建筑完毕之后刘师长西席急速感到房内的采光受到影响。平时客厅见光度还挺好，但有了电梯之后纵然这天间，家里也得打开灯，不然看不清。
此外，刘师长西席家厨房位置的窗户外便是电梯，电梯在设计时延伸出一截房檐，刚好与1楼窗户等高，导致下雨时雨水会顺着房檐滴进刘师长西席家的厨房，久而久之厨房都发潮了。
太原的王女士同样以为有一些问题：“小区的电梯是装在楼体外的，占用了大量的室外空间，影响了户外的整洁、整洁与都雅，照样以减少了停车位。”
王女士回顾称，当时隔壁单元的低层住户不同意加装电梯，缘故原由便是会降落房租和二手房出售价格，他们乃至哀求其他层住户给予补偿，否则就武断反对，让大家都装不了电梯。“那个单元的住户照样以吵了多次架，居委会也调度不了，终极也就没有安装。”
低层住户反对导致电梯无法安装的情形并不少见。在垡头北里社区16号楼，二、四单元均暂未加装电梯。向居民求证后得知，这是由于当时在搜聚居民见地时，二、四单元的低层住户明确反对，以是并未同时搭建。
据悉，目前北京的老旧小区加装电梯程序紧张参照北京市住建委2020年4月发布的《北京市老旧小区综合整治事情手册》，个中对付搜聚居民见地的哀求是“既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应该充分听取拟加装电梯范围内全体业主的见地，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞许，且其他业主不持反对见地”。
这也就意味着，一旦有居民明确表示反对，纵然表示赞许的业主占比数达标，该单元仍旧无法加装电梯。
像北京这种在老旧小区加装电梯问题上一人反对通盘否定的“一票反对”制，已有多个地方通过干系规定进行了“回避”。
例如，2021年1月，上海市住房和城乡培植管理委员会、上海市房屋管理局联合发布《关于调度本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的关照》，规定申请人应该就加装电梯的意向和详细方案等问题进行充分协商，并搜聚所在楼幢全体业主张见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主赞许。
《青岛市既有住宅加装电梯暂行办法》也规定业主之间经由充分友好协商，但确实达不成一存问见的，由本单元（本栋）专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主赞许并签订书面赞许见地。
据杨勤法先容，由于加装电梯属于有关共有和共同管理的重大事变，依照民法典第二百七十八条的规定，履行法定的表决程序，应该经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主赞许。“上述规定显然可以办理居民一人反对即可阻碍电梯加装的现状。”
不过，杨勤法说，各地对付电梯加装有更加细化的规定，目前仍大多以其地方规定为实际依据，在老旧小区加装电梯搜聚居民见地这一问题上是否采纳“一票反对制”，仍旧存在争议。
群策群力办理难题
全面保障便民利民
近年来，老旧小区加装电梯工程愈发受到重视。梳理发现，已有多地住房“十四五”方案的老旧小区改造部分都涉及加装电梯。例如，《江苏省“十四五”城镇住房发展方案》提出“补齐幼托、养老、家政等公共做事短板，鼓励支持绿化改造和既有多层住宅加装电梯、无障碍举动步伐等适老化改造”；《浙江省城镇住房发展“十四五”方案》提出“加快推进住宅加装电梯等举措，大力提升居住品质”。
杨勤法称，老旧小区加装电梯，一方面涉及小区居民不同的利益需求，须要做出大量折衷事情；另一方面涉及繁杂的审批手续，对付电梯安装企业来说，其显然更方向于从事效益更高的新建住房电梯安装业务。
对付老旧小区加装电梯工程的进一步完善，杨勤法提出，该当在规范过程中将政策设计从规则导向转向目标导向。城市更新的做事工具是居民，因此建立明确的权责划分、规范的操作流程、普通易懂的政策体系和更新规则显得尤为主要。
“比较规则性政策，目标型政策在详细实行过程中方向于采纳动员型管理的办法，即尽可能搜集基层行政体系和社区管理体系的主体和资源，有利于推进政策的高效率实行。”杨勤法建议，在政策设计上，地方政府可从以下三个方面动手：在法律框架内进一步完善加装电梯事情的表决规则；确定干系利益的补偿依据，根据争议事变制订量化的补偿标准，如施工噪音补偿等；加快制订电梯加装行动准则，环绕电梯加装过程中有争议的常见问题和居民普遍关注的技能问题，体例干系行动准则或操作手册。
同时，他还把稳到电梯加装过程中政府职责边界的问题。在加装电梯这样的城市更新项目初期，政府仍需主动发挥浸染，组织折衷各种力量，形成带动和示范。待机遇成熟后，再逐步退出，将“话语权”交由居民，由居民主动折衷、报告、推介项目。
“例如干系利益分配问题，由业主自行协商难以达成同等，应完善救援与补偿机制，如明确审批机关包括培植、方案、消防、房管等部门的行政复议机关，并建立针对老旧小区改造的专业行政调度机制。除此之外，还应结合各地经济水平、二手房交易价格等成分，为因加装电梯房屋升值获益的居民出资补偿因加装电梯房屋贬值的居民制订统一的兜底办法，勾引加装电梯获利的居民对利益受损的居民进行补偿，如此符合公正原则，减少对受损居民合法权柄的陵犯。”杨勤法说。
在资金方面，北京瀛和状师事务所状师许飞建议，应该充分引入社会成本，采取多种资金共同参与的模式办理增设电梯资金困难的问题。同时扩大单次增设电梯项目的体量，联合进行招投标，降落单台电梯增设本钱。
对付电梯的日常掩护，许飞认为应该引入专业的电梯维保单位或者物业公司进行托管，加强电梯的日常管理和掩护。
杨勤法还建议，在共治过程中建立利益折衷机制。一方面可以探索实施社区居委会成员“分片包户制度”，深入任务区的每户居民，谛听、网络居民对付加装电梯的意见和见地并分类登记，反响给政府、企业等进行沟通；另一方面，在有关机关的领导下，社区可以搭建一个由居委会、施工单位、居民自治组织参与的改造谈论平台，为有不同见地的加装电梯参与主体供应公开、公正、公道的办理纷争的路子和机会。
“加装电梯不是一挥而就的，其过程具有繁芜性。在居民利益折衷阶段、项目审批公示阶段、电梯加装验收阶段和后期运营掩护阶段，为了实现不同的目标，须要多元主体相互协作。”杨勤法说。
来源： 法治日报
