4600万买别墅创造临“坟头”引发诉讼
诸葛女士要购买的别墅位于北京市朝阳区霄云桥附近，约定的房屋总价款为4600万元。今年4月6日，诸葛女士和房东闫女士签订了《房屋买卖条约》，并为此支付了50万元定金。
如约过程恰好遇上清明节。诸葛女士意外创造，别墅院墙外的小树林间竟然趴着好几个“坟头”。她拜访邻居和物业得知，此处坟头存在已久，每逢民间祭奠，都会有人前来祭扫，包括焚纸、摆花、摆供品等。
房屋外围有“坟头”是否属于卖房人应该奉告的主要事实？这一问题成为双方在法庭上辩论的焦点。诸葛女士认为，她在补充协议中明确约定，出卖人承诺房屋无重大瑕疵，亦不是“凶宅”，该条款正是表达了她对传统忌讳行为的抵触。被告对坟头之事应该如实奉告，但被告却遮盖了这一主要成分，违反了条约法规定的老实信用原则，属于违约行为。
然而闫女士却表示，涉案房屋是从前房东手中购得，购房后她未实际居住利用，在原告发现并奉告她小区外围存在“宅兆”之前，她对此并不知情。闫女士认为，涉案房屋确实无重大瑕疵，不属于“凶宅”，房屋内也未发生过非正常去世亡事宜。小区的外部环境不属于房屋的构成部分，也不属于其卖房应该承诺的范围，亦不影响房屋的购买和利用。一样平常人对传统忌讳的认识并不包含小区外围的不利成分。因此，闫女士认为自己并无违约行为，原告无权要求解除条约和返还定金。
这起案件在网上也引发了谈论。“谁的屋子阁下有宅兆不介意啊？”有网友感同身受，认为卖房人应该如实奉告；但也有网友认为，法院如果支持原告的要求那就乱套了，全国太多地方楼盘都是平坟建筑的，比这个还严重。“谁又知道自己的屋子下面以前是什么呢，从古至今，生了多少人，去世了多少人，只是没瞥见而已。”还有不雅观点认为，买房是大事，若在意的话买房人需深入讲求，比如楼盘是否坟地或有垃圾场等等。
“坟景房”常现媒体宣布 但业主败诉居多
这些年，关于房屋买卖引发了不少话题，到底哪些属于卖房时必须奉告的信息，网友们也感到困惑。据理解，我国法律对此没有详细的规定，但通过梳理近几年的法院讯断可以照见一些“裁判规则”。
最近两年，媒体上涌现不少关于“坟景房”的宣布，大多是新居。今年6月，广东江门鹤山时期倾城业主向媒体反响，辛劳买来的“山景房”推窗而见的却是墓园和山坟。去年，大连中山区景山街附近某高档小区在交房时部分业主推窗创造，北侧山上放眼望去满是“野坟”。
有关“坟景房”的买卖轇轕在全国多地上演，但把稳到，诉至法院的结果每每是购房者败诉。败诉的紧张缘故原由之一，便是由于墓地不在红线（商品房开拓方案范围）范围内，开拓商不须要奉告购房者，购房者须要尽到谨慎把稳责任。
中国裁判文书网公布的讯断显示，今年4月，山东省济南市历城区公民法院一审宣判了一起“风景山”变“坟景房”的案例。法院讯断称，原告刘某作为购房人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事变应该持谨慎把稳责任，应该对超出开拓方案范围以外的周边环境进行查勘，以确定是否购买涉案房屋。
根据法院查明的事实，西山坡在双方签订商品房买卖条约之前就已存在多处墓地，刘某在签订商品房买卖条约时应该充分评估，以确定是否购买涉案房屋，对此，被告公司并无法定奉告责任。鉴于此，法院讯断驳回了刘某哀求解除商品房买卖条约并返还购房款及利息的诉讼要求。
“凶宅”信息必须奉告 故意遮盖构成敲诈
除了这两年比较多见的“坟景房”轇轕，“凶宅”则一贯是房屋买卖中的流量话题。只管我国法律并没有“凶宅”这一观点，但通过这些年的法律判例可以看出，房屋内发生的非正常去世亡事宜，如自尽、他杀等，基本可以被列入“凶宅”的范围。
北京法院审判信息网公布的裁判文书显示，去年，北京市丰台区公民法院审理了一起“凶宅”案。袁女士以308万的价格购买了丰台区的一套房屋，在装修时得知，房屋内曾发生跳楼事宜，因而将卖房人柴女士诉至法院。
柴女士表示，该房屋是她从前房东李师长西席手中购买，并不知道是“凶宅”，这次因要改进居住条件才将房屋出售。前房东李师长西席以第三人身份参与诉讼。李师长西席否认房屋内发生过非正常去世亡事宜，但案件审理期间，法院到当地公安机关进行调查，创造2015年8月确有人从涉案房屋内坠楼去世亡。
法院审理认为，涉案房屋发生过坠亡事宜，符合社会普遍接管的意外去世亡不雅观念，属于“凶宅”，袁女士在签订房屋买卖条约时存在“重大误解”，据此法院讯断撤销房屋买卖条约，被告柴女士全额返还袁女士购房款并将房屋过户回自己名下。但由于没有证据证明柴女士在缔约时已经知情，存在差错，因此法院在这起案件中没有支持袁女士哀求柴女士赔偿的要求。
可见，一旦被法院认定为“凶宅”，卖房人即具有信息表露的责任。在更多的判例中，卖房人因故意遮盖“凶宅”信息，被法院认定为敲诈。江苏省靖江市公民法院去年就讯断了这样一起案例，卖房人因缔约时故意遮盖房屋内曾发生吊颈自尽去世亡事宜，法院认定其构成敲诈，不仅讯断撤销双方房屋买卖条约，卖房人全额返还购房款，还讯断其赔偿买房人已经支付的契税、贷款评估费等，并承担干系利息丢失。
有些“擦边”环境未被认定“凶宅”
楼上有人跳楼，楼下的屋子算不算“凶宅”？房屋外的公共露台有人坠亡于此算不算“凶宅”？把稳到，对付网友问及的这些“擦边”环境在法律实践中也有判例，结论则是不属于“凶宅”。
在长沙的王师长西席出售房屋时碰着买家反悔，不肯付定金。原来，住在王师长西席楼上的住户曾因产后烦闷跳楼，买家姚女士夫妇以此认定王师长西席的屋子属于 “凶宅”，认为他在卖房时故意遮盖。因双方僵持不下，去年王师长西席将姚女士夫妇诉至当地法院索要违约金。法院审理后未采信姚女士夫妇关于“凶宅”的见地，并认为夫妇二人的行为已构成违约，讯断其支付原告违约金5万元。
去年，一位沈女士在绍兴购买了一套二手房，屋子过户后，沈女士才得知，曾有人跳楼去世在了屋外的平台上。法院调查确认，该栋楼曾于2012年10月发生过一起跳楼去世亡案件。去世亡职员并非涉案房屋的居住利用人，坠亡地点在涉案房屋外的公共露台上，从房屋厨房及朝北部分窗户可看见该坠亡点。
浙江省绍兴市越城区公民法院今年7月作出讯断认为，案外人坠亡地点系在房产主体构造之外，涉案房屋并非“凶宅”，因此卖房人不构成敲诈，原告沈女士亦不构成重大误解。据此法院讯断驳回了沈女士哀求撤销房屋买卖条约的诉讼要求。
把稳到，在上述讯断中越城区法院明确了一个问题，即如何判断“凶宅”。法院讯断称，判断是否为“凶宅”不能仅以个体主不雅观感想熏染为依据，而是应以公序良俗大原则下的社会"大众年夜众一样平常认识为判断基准。其标准大致有三：一是去世亡形式，需为人为非正常去世亡事宜，自然的生老病去世不在此列；二是去世亡地点，需发生在房屋主体构造内，应是一相对独立、封闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不应在此范畴内；三是若交易双方对“凶宅”范围、环境有特殊约定，则应在不违反善良风尚的情形下尊重其约定。
状师解读：哪些信息卖房时应该主动奉告
除“凶宅”外，还有哪些信息属于“与订立条约有关的主要事实”，卖房人应该在缔约时进行奉告？北京市盈科状师事务所合资人状师李娜表示，本着老实信用和尊重社会公德的原则，凡影响购房者购买目的，对居住的安全性、便利性造成影响的，都属于主要事实，应该主动奉告。“首先，房屋权属一定要向购房者如实奉告，否则有可能会构成敲诈。比如房屋是否被查封，是否属于夫妻共同财产，是否存在抵押等情形；其次，房屋质量问题也应如实奉告，例如墙体是否存在开裂、紧张管道有没有漏水等，这类情形卖房人如果不奉告，不仅给购房者修缮带来额外支出，还极易给邻居造成丢失。”
此外，李娜认为，对付房屋周边的情形卖房人如果理解也应尽可能地奉告购房者，如是否存在洪涝风险，周边是否有垃圾场、污水厂等等，以免后续引发不必要的麻烦。
李娜表示，明年1月1日起即将施行的民法典对付诚信原则也有明确的规定。如第7条规定，民本家儿体从事民事活动，应该遵照诚信原则，秉持老实，恪守承诺。第148条规定，一方以敲诈手段，使对方在违背真实意思的情形下履行的民事法律行为，受敲诈方有官僚求公民法院或者仲裁机构予以撤销。第500条规定，当事人在订立条约过程中故意遮盖与订立条约有关的主要事实或者供应虚假情形，造成对方丢失的，应该承担赔偿任务。此外民法典第147条规定，基于重大误解履行的民事法律行为，行为人有官僚求公民法院或者仲裁机构予以撤销。
同时，李娜提醒购房者也应尽到把稳责任。如在签约前，到房屋所在的小区多转转，拜访一下物业公司、周围邻居，理解一下房屋的详细信息，再到干系部门查询一下房屋内的户口情形等。必要时应与售卖方签订补充条约，可以用列举的办法哀求卖房人如实供应干系信息，对卖房人进行约束以降落未知风险。（ 张蕾）
