薛战雷(注册城乡方案师).甘盖凡(注册城乡方案师)
2021年9月23日
近些年在政府的大力推动下，家当园区项目的开拓与培植逐步成为城市发展的新启点、新热点、新亮点。多元化导向下的当代家当园区可分为科技家当园区、生态家当园区、创新家当园区等子类，家当园区培植力度加大，各城市努力在家当园区培植上实现新的打破。在此背景下,越来越多的房地产开拓商包括投资机构转行进军家当园区领域，一些大型房地产开拓企业将家当园区作为企业发展计策布局的一个主要方向，但相对付驾轻就熟的住宅、公寓或商业综合体的开拓模式，家当园区项目对大多数房地产开拓商来讲好似隔了一堵墙。俗话说“隔行如隔山”,“木匠和铁匠完备不是一码事”！
房地产开拓模式与家当园区开拓模式不同，早在2006年中国工业地产高峰论坛会上中物策李芏巍演讲就提出这个问题，从事房地产领域的企业积累的开拓模式履历不适宜至少不完备适宜家当园区的开拓运营，可惜未引起各方面重视。客不雅观讲,家当园区是大多数房地产开拓商须要不断去学习、不断去摸索的新领域。
一、家当代价链的根本差异
1、关注和培养在代价链上得到核心能力。
中物策策划中央认为：家当园区参与的代价活动中并不是每个环节都创造代价，只有某些特定的代价活动才真正创造代价，这些真正创造代价的经营活动，便是代价链上的计策环节。保持的竞争上风，实际上便是在代价链某些特定的计策环节上的上风。这也就意味着，家当园区需特殊关注和培养在代价链的计策环节上得到主要的核心能力，以形成和巩固企业在行业内的竞争上风。
中物策策划中央强调：顶层策划启动初始面对家当园区项目，把探求并构建代价链做为紧张抓手，酚酿统统可整合实现繁荣家当的要素资源和根本条件，结合在实际开拓过程中显现代价的成分，通过对代价链上各环节代价活动进行剖析研究，得出代价最大化的结果。中物策策划中央归纳：提炼项目开拓商必需具备的核心能力，家当园区在代价链中扮演的角色是在不断造就自己的独特能力，造就长期的竞争上风。家当园区有效地组织和调处这领域中资金的运动。中物策策划中央指出:在代价链中的整合能力或付出高于房地产开拓商的能力和动力，从长远或代价链去探索，家当园区代价链肯定长于或大于房地产与商业地产。
2、为城市带来发展空间和代价。
中物策策划中央认为：作为城市发展规模较大的家当园区或者称之为家当新城/国家物流枢纽/国家综合交通枢纽,带来当代家当集聚、资源整合、创新家当链商流、高本色人流、大数据信息流、商务要素资金流，为城市带来无可比拟的发展空间和经济代价。但对大多数房地产开拓商惯性思维来讲，误认为家当园区便是厂房设计，建N栋厂房，修N条道路，再栽种N棵行道树，围墙一圈，就大功告成了。实在不然，家当园区的投资培植，中物策策划中央强调：是环绕家当链支配创新链，环绕创新链布局家当链的关键举措，家当园区的培植涉及发展框架和发展逻辑,项目总体定位、计策定位、结合城市及周边区域的家当链构建、近远期可落地家当项目、内外部交通组织、区域资源要素整合、项目未来商业与运作模式、家当关联性等方方面面，办理好未来发展问题关键在顶层策划,这是家当园区发展培植的条件和根本。接下来中物策策划中央与大家分享如何去做好家当园区顶层策划。
二、什么样的园区可称之为好的家当园区？
常见好多地方提出培植家当园区标准哀求，如“1+N”个好的家当园区，即指一个好的主题家当，N个好包括定位策划好、创新平台好、家当项目好、系统编制机制好、发展形象好、示范带头好等，根据这个“好”的标准哀求，中物策策划中央认为可以归纳为好的家当园区的特点。
1、构建一个好的主题家当。
定一个“高、大、上”的主题，切入点大致可以分为：1）以社会热点为主题的，如“碳中和”类型的家当园区；2）以行业关注的焦点为主题的，如科技资源、金融成本或兼容两者领悟类型的家当园区；3）以行业风口问题为主题的，如网红孵化、直播带货或双创孵化类型的家当园区；4）以特定人须要为主题的，如文化、体育、养老、医疗、休闲、娱乐类型家当园区；5）以某产品的特点属性为主题的，如家居建材、医疗器材、食品冷链或化工类型的家当园区等等。
主题家当的确定是园区开拓培植在前期必须要做的事情。作为园区的主题家当特色，通过与其关联的家当而形成的家当链将大大提升家当园区生命力，以家当集群催生特色家当带，使家当园区成为壮大、提升城市家当和城市发展计策性家当的主要载体。例如中物策策划项目案例——1)中国西部当代物流港（进入部委颁布培植名单的商贸型国家物流枢纽）;2)乌兰察布集宁当代物流港（进入部委颁布培植名单的口岸型国家物流枢纽）、3)中国南部物流枢纽（获中心财政操持内资金支持的项目）;4)金乡当代农业发展方案/区（国家级农业示范基地前8名);5)承德国际商贸物流园区(获批全国首家聪慧物流家当有名品牌创建示范区)等等,这些家当园皆为当地城市经济实现又好又快发展供应了有力的支撑。
2、定位策划好。
家当园区的发展离不开定位策划，就象中国北斗,中国自行研制的环球卫星导航系统,便是办理议位问题,对园区来说便是发掘核心能力问题。例如中物策策划项目案例:承德家当园区项目，占地规摸13平方公里,之前是由海内著名高校按“承德钢贸市场”定位方案。中物策接手后重新调研剖析，原存量的钢贸经营户在逐步消逝,增量钢贸经营户无踪无影,单一性的“钢贸市场”在承德的存活代价与意义损失了，故宅区不能在“钢贸市场”吊去世,前瞻性预判按“承德国际商贸物流园区”定位并冲破部分领导干部否定性的阻碍在区党委重视支持下迅速发展壮大起来。尔今,园区依托科技创新，面向环球布局“天网”，搭建中东贸易平台，集产品展示、电商研发、仓储物流、商务接待、康健调理等一体的功能区，将海内5000家中小企业的优质产品和河北的特色产品集中到园区，通过跨境电商平台，统一发卖到中东26个国家和地区。同时高下游企业家当链的完善也有利于互通，园区成为商贸物流环球化、信息化平台，形成华北地区物资交易结算中央和物联网运用核心平台的“聪慧园”。除此外园区落地日用消费品.家居建材、汽修汽配、石油储运、矿山机器、粮食仓储、物流配送等业态功能区，至今尚没有钢贸市场业态,彰显定位策划的魅力。目前,园区成为区域家当体系中的一环，有支撑点，也有闪光点，一跃成为京津冀一颗明珠,从而提升承德国际商贸物流园区的整体竞争力，是河北省物流家当斥候单位，全国精良物流园区，获批全国首家聪慧物流家当有名品牌创建示范区。
3、创新平台好。
家当园区要具备推动内部企业创新的能力，并为进驻企业供应创新的平台化做事，建立从政策做事、金融扶持、技能支撑、落地孵化、税费减免、科技宣扬、人才培训等一系列做事，为进驻企业供应全方位的外经办事，建立共享性创新平台。
4、家当项目好
家当园区的家当项目选择要有足够的发展前景，这就一定要与区域现阶段的发展根本、发展特点、发展方向以及发展目标相匹配，能够适应区域现阶段家当业态的基本需求，能够适应未来家当发展的须要，具备足够的承压能力，同时对当地的经济发展有持续的推动浸染，为当地创造可不雅观的就业岗位和收入。
5、系统编制机制好
家当园区在前期的计策谋划、项目预备、中期的培植管理、招商策划、后期运营等等都须要强有力的系统编制培植和折衷沟通机制，好的系统编制机制可以使园区在前期避免决策失落误，在中期掌握风险，在后期供应可持续的运营管理。
6、发展形象好
好的发展形象塑造好的园区平台与品牌，这既是家当园区运营商的基本哀求，也是入驻企业后期持续经营的根本，两个方面相辅相成，相互影响。将家当园区打造成一个具有多种资源领悟，各个家当互补的家当平台，通过良好的经营，园区具有一定品牌效应，成为家当园区的一张良好名片。
7、示范带头好。
发挥引领示范带头浸染，在创新层、根本层发展壮大的创新型家当园区，对峙异层、根本层形成示范带头和“反哺”功能，引发家当整体市场活力。着力推动运行办法集聚化、布局办法集群化、发展办法集约化，使家当园区充满活力，培植成为结果落地化的生态家当园区。
三、如何做好家当园区的顶层策划？
1、没有策划参与园区就会缺失落质的飞跃。
顶层策划的缺位直接影响抵家当园区的康健发展。中物策策划中央认为：家当园区的发展要素最基本也是最主要的动力在哪里？没有新思维就不可能创新，就不可能有代价的创收。如果缺少家当园区顶层设计，则可能会迷失落发展方向。策划的缺位已直接影响抵家当园区的对形状象和康健发展，方案中没有策划的参与，全体家当园区培植后的经营没有质的飞跃。策划的缺失落，在家当园区开拓培植是否“好”是一个带普遍性的问题。以是，建议家当园区投资开拓商该当主动去与对家当园区专注的策划机构或策划人士进行广泛的互换与互助。
①如何做好家当园区的顶层策划，正如策划界强调的,首先要找到园区的“魂”。家当园区开拓培植决策制订者和组织履行者头脑中，还不能缺了家当这根“弦”。
②“策划”是中国一个古老的名词。在中国许多古籍中都记载有“策划”一词，比如汉代就有“因此功名终申，策划复得”，见《后汉书·隗器传》。在《辞源》中，策划作“策书、策画、谋划、操持、打算”晰解。
③策划观点是一种对未来采纳的行为作决定的准备与谋划过程，是一种构思或理性思维程序由方案到履行的过程。从实质上而言，策划是一种从无到有的精神活动，是一种利用脑力的理性行为，是一种顶层设计，一幅改变现状的宏伟发展蓝图。
④策划既有共性，也有特性。表现在：a.目标明确。策划是一个涵盖面很广的观点，大至大政方针小至企业项目，都可成为目标。b.主体清晰。可以是政府政策研究室、各种院校以及民间智库。C.方法专业。分外性决定策划的超前的思路，前瞻的手段。在方法上哀求更具创意，灵巧实用。
2、明确家当园区的顶层策划，明白家当园区是干什么的
家当园区的顶层策划、方案设计和运营是一个整体的，一个好的家当园区，既须要好的设计，同时也须要有好的运营，更须要好的顶层策划。只有通过前期大量的市场调研、数据研究，然后对家当园区进行不断的优化，使产品日臻完善，才能使家当园区后期运营有一个比较好的家当空间平台。
定位策划是指项目所在区域根据自身具有的禀赋上风、所处的经济发展阶段以及各家当的运行特点，合理地进行家当发展方案和布局，确定主导家当、支柱家当以及根本家当。
主导家当是指在当前经济发展阶段中，对家当构造和经济发展起着较强的带动浸染以及广泛、直接或间接影响的家当种别，具有持续的高增长率和良好的发展潜力，处于生产联系链条中的关键环节，是区域经济发展的核心力量。
而针对定位策划的研究，就要针对项目所在地的经济、交通、区位、家当构造的现状进行实际剖析，同时通过大量的拜访调研，对项目拟进行发展的家当方向进行实地的调研，通过调研数据的剖析，决策家当布局的规模、发展节奏、家当形式等。
案例剖析：在中国西部当代物流港(进入部委颁布培植名单的商贸型国家物流枢纽)的做事过程中，中物策组织多支调研小队，分别对四川省、重庆市等区域进行调研，针对物流园区、工业园区、物流中央、保税园区、商贸市场等与物流家当发展息息相关的项目进行实地拜访调研，先后拜访遂宁、重庆、成都、南充、广元、广安、眉山、内江等地市，并对华东、华南地区特定区域进行针对性调研,通过踏实的调研数据剖析，为中国西部当代物流港管委会和政府有关部门供应市场调研剖析报告、成渝家当比拟剖析报告、项目策划报告、海内前辈地区针对性实地调研剖析报告等等作为参考决策依据。
省别
包括城市
四川省
遂宁市
船山区、安居区、射洪县、蓬溪县、大英县
南充市
顺庆区、高坪区、嘉陵区、阆中市、南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县
广元市
苍溪县、渠县
广安市
广安区、岳池县、武胜县、邻水县、华蓥市
眉山市
泸县、仁寿县
内江市
市中区、东兴区、资中县、威远县、隆昌县
自贡市
自流井区、贡井区、大安区、沿滩区
资阳市
雁江区、简阳市、乐至县、安岳县
成都邑
武侯区、锦江区、青羊区、金牛区、成华区、新都区、龙泉驿区、青白江区、高新区、金堂县
德阳市
旌阳区、什邡市、广汉市、绵竹市、罗江县、中江县、国家级德阳经济技能开拓区
绵阳市
涪城区、游仙区、三台县、盐亭县、梓潼县、安县
重庆市
渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、双桥区、大足区、江津区、合川区、永川区、潼南县、铜梁县、荣昌县、璧山县
中国西部物流港调研区域一览表
中国西部物流港顶层策划技能路线
中国西部物流港实景图
3、优化园区设计，清楚为客户供应给什么样的空间载体
园区设计从宏不雅观到微不雅观涉及三个层面，分别是园区培植方案、园区建筑方案和园区工程方案。在以上三种方案组织过程中，目前紧张由方案设计院或建筑设计公司来承担做事，但由于方案院和建筑设计公司，在过去几十年中紧张是从建筑空间角度考虑问题，忽略从区域家当联动及家当运营的角度对园区的培植进行剖析，导致很多家当园区重感官轻实用的问题普遍，因此我们认为以上三个层面的方案设计事情，应更加重视专业化的家当策划机构的合理性建议，从家当角度、招商角度以及运营和回收角度考虑整体培植，为设计机构供应一些创新型、前瞻性的建议，十分必要。
家当空间布局关系图
在培植方案阶段。家当园区的整体培植方案要从城市空间布局、地皮利用情形、市政配套，以及现状家当分布上动手，立足现在、放眼未来、统筹兼顾、整体策划。对家当园区的家当空间、配套空间，进行合理化的比例划分，根据家当的关联性和影响性确定各自的空间布局。
在建筑方案阶段。家当园区内部建筑的方案要结合家当定位，确定家当建筑的标准，通用性与适用性相结合，产品既要适应于大多数业态的共同需求，又要适应于个别业态的个性化需求。其家当建筑要表示功能合理、安全耐用、都雅舒适、本钱适中的哀求，兼顾前期投入、发卖出租、后期掩护等多维度的哀求。
在工程方案阶段。家当园区在工程阶段，明确园区培植顺序，培植时序要与家当操持、园区招商密切干系，如果在实际运营中，培植与方案的韶光进度不符，就可能造成家当配套不落实、招商事情难推进等一系列问题。
4、精心招商策划，精良的策划赢得客户
家当园区招商策划特殊看重实操，无论园区定位策划如何精准，方案设计如何出类拔萃，都须要精良的招商策划和有效的实行，否则统统都是空谈。
招商策划内容包括了确定目标客群，制订优惠政策，优化招商策略，确定招商管理制度，以及精心的职员配置与专业培训。在招商策划履行过程中，初期最主要的便是精准锁定目标客户，目标客户群体的锁定，则须要前期家当高下游企业剖析作为决策支撑，因此招商策划履行的好坏，与前期的市场调研和数据、资料整理剖析也密切干系。
接下来便是要环绕确定的客户群体进行精准招商，因此园区优惠政策必须要有针对性，一企一策、一企一议就很有必要，同时招商策略须要与时俱进，充分利用当代营销推广手段并进行合理的营销整合。
中物策招商策划与家当植入理念：倡导并坚持“以产立园、以产聚企、以产招商、以产引资、以产唤人、以产旺业、以产兴城”，促进从资源抵家当，从家当到经济，从经济到智力，实现高质量发展，终极实现产城一体化领悟折衷发展可持续道路。
孝感临空经济区物流园效果图
案例剖析:在孝感临空经济区物流园的方案中提前预招商活动，中物策为园区锁定快递企业作为招商目标，为勾引落户园区，中物策创始全国园区采取“写书招商”的先河，在韶光紧迫情形下体例《快递来了》一书，讲述顺丰发展与中国快递行业发展进程，以此为拍门砖，推动湖北省航空经济与顺丰的深入互助。
家当园区培植的是一个以家当为核心，同时兼顾生活配套的空间产品，须要在方案阶段引入顶层策划并保持到底，一个好的家当园区，须要顶层策划机构在园区培植的各个阶段供应专业化建议，优化设计，并加强招商及运营部门沟通，并不断在后期运营中进行辅导，才使之真正成为一个卓越的家当园区。
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