文／孙不熟
住宅最高可以盖到多少层？深圳再次刷新记录，77层！
近日，深圳市罗湖区发布关于布心村落水围村落城市更新单元的专规草案，方案图显示将有5栋77F超高层住宅。
该项目共分为2宗地块，布心村落地块、水围村落地块。
布心村落地块由8栋62-75F超高层住宅、1栋62F商务公寓、3栋58-71F高端写字楼、2栋53F保障房组成。
水围村落地块由5栋77F超高层住宅、2栋62-66F高端写字楼组成。
01.
77层有多高？公开宣布没有提及，但有一个数据可供参考。此前号称“深圳最高住宅”的加福华尔登府邸，有67层，建筑高度是239米。
以是，77层，再加上避难层、设备层等空间，建筑高度很有可能超过270米。
270米是什么观点？目前广州最高的住宅楼是珠江新城的尚东·柏悦府，有198米。
270米，大约和珠江新城的广州银行大厦差不多，如果把这栋楼放到北京，可能排到第三，仅次于中国尊和国贸三期大厦。
更主要的是，全国绝大多数住宅楼都在100米以下，超过100米的住宅楼都极少，更不要说200米以上。
首先阐明一下为什么绝大多数住宅多不超过100米，实在只要符合建筑规范，理论上建多高都可以。问题是超过100米的话，就属于超高层建筑，国家对超高层建筑的安全审核比低层建筑严格多了，特殊是消防验收标准大幅提高，必须设置避难层。
这样一来，不仅培植本钱大幅提升，而且公摊面历年夜幅增加，导致得房率降落，屋子还不好卖。
以是，不到万不得已，开拓商一样平常不会把住宅楼盖到100米（33层）以上，由于这样既不经济，屋子也不好卖，楼层太高住着也不舒适。
不过，近年来的一些旧改项目，完备打破了这个这个限定，100米以上的超高层住宅比比皆是。例如广州的广钢新城，是从原来的广钢厂房改造而来，目前是全市住宅容积率最高的区域，容积率普遍达到5至8，至少有17栋住宅楼超过了100米，最高一栋听说超过200米。
不过，广钢新城和深圳罗湖这个旧改项目比较，不过是小巫见大巫，该项目容积率超过11，而广钢最高也只有8旁边。
容积率11是什么观点？这已经和广州珠江新城核心区的写字楼差不多，例如最高楼东塔地块的容积率是13。
以是，如果想知道未来住在罗湖区的觉得，可以先到广州珠江新城核心区感想熏染一下，写到这里，不得不心疼一下深圳人。
02.
旧改项目为什么把容积率如此“博到尽”呢？缘故原由很大略，旧改的安置任务重，不拉高容积率，开拓商收不回本钱啊。
罗湖还算好，毕竟和机场比较远，建筑高度限定少，容积率随便拉，但如果在西部做旧改呢，和机场那么近，如何靠拉容积率收回本钱呢？
为了推动旧改，深圳市方案国土委在去年年底已发布《深圳市城市方案标准与准则》，透露出两个关键信息：
一是取消商服和工业用地的容积率上限。
商业做事业用地除密度一区基准容积率仍为5.4，密度二区至密度五区基准容积率均得到上调；其余商服用地的的容积率上限全部取消。
二是提升居住地块基准容积率。
密度一、二区容积率标准不变（基准容积率为3.2，上限为6.0）；密度三区容积率调度幅度较大，基准容积率为3.0（原为2.8），容积率上限为5.5（原为5.0），此外密度三区内位于地铁站点500米范围内的用地，容积率上限为6.0；密度四区、五区在14版深标上也普遍提升根本开拓强度。
很明显，在北京、上海、广州、济南、成都、西安、合肥忙于横向扩展时，深圳无牌可打，只有倾慕的份儿，它唯一能做的便是纵向扩容，把电梯越修越高，向上要空间。
深圳也将成为全国乃至环球摩天算夜楼指数最高的城市。
目前深圳方案和已经在建的超高层建筑居全国第一，此前媒已表露明晰一大批摩天算夜楼操持，分别是位于龙岗大运新城的深港国际中央（668米）、位于落户布吉的布吉塔（680米）、位于落户蔡屋围的京基H700深圳塔（739米）与晶都酒店旧改项目（680米）、位于罗湖湖贝的湖贝塔（830米）。
03.
详细到房地产，会有哪些影响呢？
一方面，深圳在不扩容的条件下，承接新增人口的能力增加，但随之而来的是，老城区的人口密度会越来越高，优质学位的供不应求进一步加剧。
与此同时，容积率可以轻松拉高，但城市道路很难拉宽，例如布心村落、水围村落周边都是羊肠小路，如何适应容积率超过11的超高层住宅区？以是，未来的深圳，停车费会越来越高，开车会是一种奢侈消费。
另一方面，越来越多的深圳人将住在200米以上超高层住宅的鸟笼里，这一点和喷鼻香港类似。
而且，未来的深圳，90%以上的居住用地，容积率不会低于3，其余10％的居住用地也不会低于1.5。而众所周知，豪宅的容积率一样平常小于1，这意味着未来的深圳，基本不会有纯洁的豪宅用地出让。
以是，从现在开始，在深圳买房，须要关心一个极为主要的指标，那便是容积率，低容积率房产将成为深圳极为稀缺的品种，随着城市整体的容积率越来越高，容积率小于3特殊是小于1.5的屋子，拆迁代价高，值得长期持有。
当然，深圳拉高住宅容积率、取消写字楼容积率上限，还带来一个主要的启迪是，城市扩容不一定是吞并其他城市，还可以纵向扩容。从纽约、喷鼻香港等城市的履历来看，高容积率每每意味着更具活力的商业氛围。
例如，当今环球最高的住宅楼要数纽约曼哈顿的中心公园壹号（Central Park Tower），建筑高度达到472平米，比帝国大厦还要高几十米。而且，曼哈顿的新建住宅楼看上去普遍已和写字楼没有明显差异，就像一根根苗条的竹竿。
下面这张图给深圳人未来的居住办法，供应了一种可能：
纽约中心公园（网络图）
以是，如果以曼哈顿为参考系，深圳住宅楼的建筑高度还有很大提升空间，未来的深圳，住宅楼极有可能和写字楼一样的造型和海拔。
比较而言，海内其他中央城市的容积率就低得多，例如北京、上海的住宅容积率，相称大一部分掌握在3以内，而写字楼很多掌握在4以内，其人口和家当的集约程度都比深圳低很多。
