近几年，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，个中不乏包含浩瀚小产权房的城中村落更新项目。
在深圳高房价的背景下，有一些投资客开始把目光聚焦在深圳弘大体量且价格较低的小产权房，在这个中，“回迁指标房”这种投资标的也越来越多，利益链逐渐浮出水面。
号称比小产权房“安全”
众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。虽然深圳早在2004年就实现了屯子集体地皮的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。
“我们做的跟一样平常小产权房不一样。”陈乐在深圳平湖和几个朋友合资开了一家中介公司，但这家公司看起来跟别的中介公司有些不一样：专门做城中村落回迁指标房的买卖。
在他看来，现在市场上的小产权房价格虽低，但风险也高，而且一些看起来“高大上”的小产权房还没有拆迁的可能性。他们公司经营的城中村落回迁房也是指那些城中村落里无产权登记的小产权房，但却已经有开拓商进驻洽谈城市更新，一些原村落民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些屋子在经城市更新之后得到确权，就能得到不动产权证。
“这么跟你说吧，我跟你推举的这些城中村落房源，都是已经有开拓商进驻并开始征集意愿，还有处于正式签约开始收房的阶段，现在买这些房实在买的是回迁权（期房），买下来跟村落委确权，然后就跟开拓商签约，还可以拿迁居阶段的租金，而且这种回迁指标房可遇不可求。”陈乐说道。在他看来，除了价格的上风，不限购、交易过程不占用名额也是这类屋子的上风，但这类屋子须要一次性付款，一旦与开拓商签定拆迁补偿协议，直至回迁房交付之前，基本不能在市场上再次交易。
“翻几倍”的诱惑
创造，“平湖回迁房”、“龙岗万科回迁房”……一个个打着“无需社保、不限购、买到便是赚到”的明码标价回迁房公开在一些网站论坛，微信"大众年夜众号，乃至在闲鱼平台上挂卖发卖。
“央企开拓商，深圳宝荷站地铁口物业2.8万一平红本回迁房。不须要深户，不须要5年社保，不占名额！
3年交房一手开卖4.6万到5万一平！
隔壁楼盘二手房已经4.5万一平，货量有限。”闲鱼上的回迁房买卖广告很是吸引人。
看着这些让民气动的广告词，问询的人也不在少数。有房产中介跟推销时，“描述”出这么一个韶光表：绿海城回迁房投资回报，现在买的价格是每平方米19000元，签协议就能达到每平方米25000元，2021年开始拆迁，2022年打地基，2023年交楼，那个时候就能卖到每平方米60000元。
陈乐用来游说客户的房源，看起来门槛更低，彷佛更有吸引力：龙岗沙背坜回迁指标房，100万出头买70年拆迁红本期房，单价每平方米1.3万元起，赔偿比例基本上是1:1.3，目前龙岗区域单价最低的回迁房指标房，项目距3号延线戏班站约1.6公里，距16号线龙东村落站1.2公里。“龙岗中央城的恒大城市之光，也是一个旧改而来的项目，未拆除重修之前那里的回迁房指标也便是每平方米七八千元旁边，现在小区附近的二手房也要每平方米4万多元，现在罗湖二线插花地棚改项目也有人拿回迁房指标出来卖，不过项目已经在建，以是现在要每平方米5万多元。地段好的就更不用说，现在白石洲的回迁指标房都要每平方米7万元，但看现在南山的高房价，白石洲假如真的建好了肯定可以卖出超高价。”
有购房者见告，中介的口吻都是说只要能顺利与开拓商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章，就表明确权已经完成。也向一家房企咨询，基本上只要村落里认定，开拓商也就认可了投资客的身份，但紧张风险还是集中到开拓商的旧改进度上。
合一城市更新集团供应的数据显示，2019年深圳操持公告的城市更新项目102个，操持公示112个。今年年初至5月31日，操持公告34个项目，操持公示31个项目。由于各方利益的博弈，也让深圳的许多城市更新项目走走停停，乃至因此搁浅。有房企城市更新部的事情职员见告，纵然在正常情形下，一个城市更新项目的转化周期就须要大概五年韶光。实在，深圳大多数城市更新项目本色上进展并没有预期的顺利。
关于“如果拆迁补偿协议未签署，原村落民就反悔了，怎么办？会不会存在一房二卖的风险？”对付这些问题，陈乐的回答显得模棱两可，“假如真的涌现反悔情形，那就只能按照条约里面提到的违约任务实行，但我还没碰着过这样的情形。”
只管周期漫长，但由于房源稀缺，须要花力气探求，中介这学买卖的规模还是越做越大。“3%佣金，我们跟正常二手房中介同样的收费标准。”3%佣金，便是陈乐所能获取的报酬。
信荣（全国）房地产状师团队首席状师张茂荣认为，回迁指标房中的小产权房交易，在与开拓商直接签约后，除非中途开拓商资金链断裂或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。不过，深圳小产权房同样存在投资风险，个中就包括卖方债权人的查封实行，还有无法过户和卖方毁约的情形。回迁期房买卖轇轕时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明，且跨时长，房价颠簸大，法律风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。（ 吴家明）
