年底业主喜收楼。
大批物业在年底进入交房阶段。 （图文无关）
验房师利用专业的丈量仪器检讨墙面空鼓、开间、进深、净高及利用面是否合乎标准。
门窗开关灵巧度等细节也是验房师仔细核验内容。
厨房、洗手间是最随意马虎涌现问题的地方。
水平仪测试。
验房师全方位检讨测验房屋的防水、给排水、电路情形。
市价年底，大批物业进入交房阶段，据不完备统计数据显示，下半年广州楼市交付项目超过120个，仅2019年12月交楼的项目就超过60个。这些项目的交付情形如何，交楼过程中随意马虎涌现哪些问题？广州日报特殊征集年底收楼的业主，由和专业验房职员陪同他们收楼，通过视频测评体验式宣布栏目“广州日报37度测评”予以记录呈现。活动吸引了浩瀚读者报名参与，乃至有不少省内其他城市的业主报名，但能直接参与活动的读者毕竟是少数，在整合了采访数据、收房业主诉求以及验房师和业内人士的各种见地后，现特殊推出《2019广州新盘收楼质量测评报告》，为收楼和准备收楼的业主以及业内人士供应更详尽的行业状况展示。
文/图：广州日报全媒体 刘丽琴
【验收质量】
户内门问题
占比超三成
从征集到的参与收楼验房活动的业主信息来看，广州区域收楼项目紧张集中在天河、黄埔、增城、海珠、番禺、南沙等区域，以大型品牌发展商开拓物业为主。总体而言，本次参与验房的单位基本没有大的质量问题。以验房师现场验房的统计结果来看，紧张问题集中在墙面、地面空鼓、拼接缝缝格过大、部分细节工程工艺比较粗糙等小问题，最严重的是有部分单位涌现墙角渗水问题。
通过参与现场验收以及验房平台供应的数据来看，精装房户内交付时业主最关注且最随意马虎挑出问题的地方为户内门、墙面、涂料、入户门、天花、地砖、窗、开关等。毛坯交房门窗工程和墙面工程的问题反馈最多。
啄木鸟验房公司董事长赵太宇表示，验房过程中创造的房屋质量问题紧张是两种类型，一种是房屋材料材质本身的品质问题，一种是施工工艺质量问题，比如瓷砖、地板、门的安装问题。数据显示，精装交房业主反馈问题TOP10中，户内门问题占比达31%，墙面问题占比18%，涂料问题占比10%，入户门、天花问题占比均为8%，地砖、木地板问题占比则为5%旁边。个中门窗涌现问题紧张为开闭不顺畅、破损变形、安装、划伤划痕等，占问题总数的近半，多数因保存或安装不当导致。墙面问题则紧张集中在空鼓问题上，占比高达近60%。空鼓常日是施工过程中处理操作不当引起的，比如墙面粉刷前没有将墙面的粉尘杂物清理干净，粉刷前没有给墙面浇水淋湿，墙面粘合度降落而涌现空鼓，或是涂料配比不当，水泥量过多等。
广州曼巴工程咨询有限公司工程顾问莫华芬则表示，收房过程中比较突出的问题一个是不雅观感问题，一个是利用功能问题。验收过程中每一户都涉及或多或少的问题，紧张是外不雅观质量和利用功能方面，比较严重的水电问题很少见，对日常生活造成严重影响的问题比较少见。工期和质量管控是造成质量问题的最紧张缘故原由。相对而言，对品质口碑比较关注的大品牌发展商的物业交付质量更高，从区域来看，位于维权意识比较高的一、二线城市的项目，整体交付质量更高。不赶工的项目比赶工的项目交付质量更高。
【焦点问题】
材料减标降档
成为行业潜规则
材料品质的问题是更难办理的问题。比如地砖本身不平整，无论怎么施工也难以平整。
值得关注的是，这几年，由于地皮本钱以及市场调控等方面的影响，结合利润考虑，不少发展商在交付房屋上采取了“减标降档”的办法，把装修标准减下来，把材料档次降落，能省的地方则省，看起来差不多的材料选择等级更低价格更便宜的，成为行业内的潜规则。这也是验房师们通过验收创造工艺毛病，以及比拟购房条约中关于房屋装修标准、户型平面图的内容，比如约定的品牌、规格型号、是否货不对板等得出的结论。
碰到这样的问题，对付小业主而言，很难在收房过程中掩护自己的利益。纵然通过肉眼不雅观察能明显看到材料品质、装修档次与当初样板房的差别，也由于在条约中对付各部分的材料，比如多功能防盗门、高等地面砖、高等乳胶漆等建筑饰材，没有明确，也没有相应的名称、规格、型号、等级的确定，在维权过程中难以得到支持。
有业主为此打官司，但诉求没有得到法院支持。也有业主组团与发展商会谈，得到一定程度的改进。
【验收流程】
信息化管理
房企交付前自验预控机制更加成熟
据“阳光家缘”网数据显示，2017年整年广州一手住宅网签套数是89859套，以目前两年旁边的交楼韶光来测算，估量2019年交付的单位至少也有8万套旁边。从本次收楼测评的结果来看，基本没有涉及到构造、水电等方面的重大质量问题，多是施工工艺等小问题。在目前房企控本钱快周转的大背景下，交房质量成为影响客户满意度最关键的一环。交付好，房企口碑好，对后续营销也是助力；交付差，很可能演化成品牌危急事宜。交房即维权的状况近年已经涌现不少，就连一些口碑不错的房企，都在交房过程中涌现干涉干与题，影响了荣誉。采访中，不少房企对交付话题还是有些回避，也可见对交付问题引起的反应心有余悸。不过，也有房企非常大方乐意展示收房流程。
行业内关于交房质量的管控的做法和办法正涌现明显分解，形成不小的差距。事实上，目前一批品牌房企已经建立起全面的风险预控机制，从全体开拓流程入手，规避不必要的毛病，来提升交房体验感。在参与收楼测评的项目中，就有不少在交付给业主之前就已经进行过自检和维修整改，因此业主收楼时创造的问题和须要整改返修的项目就大幅减少。
这些品牌房企在交房过程中的做法非常值得行业内学习，也有助于提升全体行业的质量水平。详细而言，其做法是，改变以往的工程标准视角，根据以往交楼后评估、客户投诉、毛病、客户调研等反馈信息，建立起项目全周期风控机制，梳理出客户敏感点清单，从审图到交付全程参与，将交付风险掌握动作前置，制订从设计-发卖-建造-交付各阶段内部风险检讨标准，并由专人一项项做排查。在交付给业主之前通过分户验收、仿照验房、联合验房、预验房等多种手段，创造毛病-跟踪整改。虽然每家房企的做法有一定差别，不过仿照验收一样平常会有两到三轮，第一轮紧张是排查毛病，第二轮复验整改情形，同时进行装修效果全面普查及水电测试，有的还会进行第三轮再查验，包括细部收边收口全面普查，卫生不雅观感等。
以融创为例来看，2019年其华南区要交付物业达到1.7万套，已成功交楼1.2万套。据融创华南区集团客户做事关系部卖力人先容，其交付提高行的“一户一验”第一关便是进行水电查验。水电铺装工程犹如屋子的血脉，是家庭装修中的灵魂，关系到居住的舒适度及安全性。在房企自检阶段的核验紧张要做的是，工程师全方位检讨测验房屋的防水、给排水、电路情形。包括48小时闭水测试、24小时淋水试验、强弱电线路检测等，其次则是功能及不雅观感质量检讨。包括墙面空鼓、开间、进深、净高及利用面是否合乎标准，纵然门窗开关灵巧度等细节也在核验内容中。事实上，这部分和验房师的查验有很多是同等的内容。
【验收标准】
工程验收标准与用户视角错位
赵太宇表示，从2017年开始，在收楼过程中乐意和聘请验房师收楼的业主越来越多，目前在不少大规模收楼项目中，超过一半的业主会找验房师验房。
在记录收楼测评的过程中就见到有楼盘一千多户集中交楼，两百多户选择了同一家验房机构来验房。莫华芬也认为，验房行业的发展越来越快速，选择验房师验房的业主也在持续增加，尤其是维权意识比较明显的一、二线城市业主。业内人士表示，这与全体市场大环境干系，房地产行业的持续调控，让房地产行业的利润不才降，快周转模式成为不少发展商的选择，在快周转的状态下，品质掌握常常难以保障，也就随意马虎爆出质量问题，业主收楼时缺少专业的知识和掩护自己权柄的凭据，就会找专业验房师供应帮助。
近半业主开始找验房师验房
在这样的情形下，验房行业也得以快速发展，几家验房机构的数据显示，收楼项目中近半业主会选择找验房师验房。不过值得把稳的是，目前，验房行业具有威信性的国家级的行业标准还没有，验房师的验房结论，也没有得到威信的认可，紧张通过客户口碑而得到市场认可。且一样平常验房机构都是供应一次性做事，比较少的机构有后续跟踪机制，有一些会教授业主们翻修整改的验收的标准和方法，实际上后续的跟进则须要业主自己来进行，行业做事标准也处于未完善的阶段。
值得关注的是，房企的验收标准和验房师的验收标准也存在着视角上的差异。比如，房企标准有要符合《中华公民共和国城乡方案法》《广东省城乡方案条例》《广州市城乡方案条例》建筑工程方案类的标准，达到《建筑工程质量管理条例》等竣工验收、环保、消防、水电验收的标准。验房行业采取的核验标准紧张是国家的逼迫标准，建筑装饰装修规范，条约交付标准等。楼地面工程紧张采取的验收标准是《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010），墙面及天花工程采取《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018），电气及灯具安装工程采取《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2015），给排水及洁具厨具安装工程采取《建筑给水排水及采暖工程施工质量查验规范》（GB50242-2002），其他还有《民用建筑设计通则》（ GB50352—2005）、《住宅设计规范》（GB50096-2011）等。
由于标准的不同，验房师验出的一些结论也并不都受到发展商认可，比如空鼓、木地板松动，墙面和门窗的不雅观感瑕疵。从用户角度出发的设计毛病，如淋浴门开门会撞到马桶，入户大厅的开关安装到入户门的背后，生活阳台门太小洗衣机无法通过等尺寸不得当问题，防盗安全设计等，由于关于这些并没有逼迫的规范，只有达到利用功能哀求的粗放型规定。一些影响客户利用功能的问题，在干系规范、条约约定中是没有的，但验房师也会当做质量问题提出来。
工程视角会更多关注基于产品本身的毛病，比如是否漏水，对人的需求的层面关注稍弱。工程标准考虑的是设计图纸是否由设计院审核通过，得到国家规范验收通过，得到各种标准合格证，便是达标的。验房师的验房标准更多从利用需求出发。
【不雅观察】
做事质量水平关系到收房体验
在营销阶段对项目“包装”得太美好，每每会导致业主对项目预期过高。到了收房时，现实和空想一比拟，就产生巨大落差，这也成为质量投诉中的热点。为避免这个问题，除了要规范发卖承诺外，从开盘到交付这段韶光，也越来越受到关注和利用，不少房企的客服部门在想办法增设渠道连接业主，让其对项目有比较理性的认识。比如通过信息推送，将工程进度、屋子实际场景等传达给到业主，开放工地约请业主参不雅观，或是通过新技能体验VR看房，让其对产品和做事有较为实际的理解。
在交付现场，最随意马虎引起业主不满的，除房屋本身质量问题外，还有房企及物业的做事水平。有些是通过掌握交房现场的节奏、人数，分批预约收楼，不会涌现交房扎堆或排队的情形，给业主一种尊玉体验感，大部分项目都会在交付现场营造喜庆的归家气氛，通过一些知心细节做事拉升业主的好感度。而在应对交付现场可能涌现的突发情形时，须要安排充足的工程职员随时掌控现场情形，必要时立即出面处理。对付业主报修的小问题，即时安排快修职员进行整改。无法现场办理的问题，要给业主一个办理方案和韶光范围反馈。
业内人士表示，只管不少房企也在质量管控过程中做了很多事情，不过房屋的全体建造过程中涉及环节和内容浩瀚，且多是非标准化的手工作业，因此依然难免存在各种各样的问题，在收房过程中的后续做事则显得更加主要。
