编者按
悠悠万事，民生为大。公开数据显示，截至2019年5月尾，我国有楼龄20年以上的老旧小区17万个，建筑面积40亿平方米，涉及居民上亿人。街老、院老、房老、举动步伐老、生活环境差是许多老旧小区居民共同的烦苦处，也是城市管理的老大难。近年来，各地各部门深入推进老旧小区改造事情，取得了积极成效。
老旧小区改造不是“一锤子买卖”，而是一项繁芜、系统化的工程，须要完善长效管理机制。近日，《法治日报》聚焦人们关注的公共举动步伐维教化护、停车难、加装电梯、物业以及治安等方面的问题，对多个老旧小区进行实地采访调查，从本日起在法治经纬版推出系列宣布，敬请关注。
● 老旧小区的普遍状况是培植标准不高、举动步伐设备掉队、功能配套不全，特殊是掩护不善。时至今日，老旧小区普遍超过了建筑单位的保修期限，小区内的公共管道、举动步伐设备经由长期利用趋于老化，进而涌现掩护维修轇轕
● 老旧小区因产权关系不清晰、业主权利主体缺位、物业管理专有与共有部分关系界定不明、物业管理与市政专业经营单位权属不清，导致小区管理掩护方面的责、权、利关系不清，干系各方不知道、不明确或者不宁愿为小区的举动步伐掩护承担任务
● 从目前来看，根据干系法律法规，老旧小区的公共管线等举动步伐的维修管理任务已经有了初步划分，当前须要做的是明确权属问题，要在小区内区分业主在专有、共有部分之间的任务，还要区分小区物业管理做事与市政专业经营部分的任务，再根据干系法律法规划分各自的掩护维修任务
一走进房间，就像踩进了池塘子，积水深度大概有10公分，还渗到楼下邻居家。这是家住北京市北苑一小区居民宋珺（化名）最近碰着的烦苦处。
更让她烦心的是，漏水的是家中自来水管水表前的阀门，因设备老化“关不紧”。但该阀门由谁卖力维改动换、谁承担用度却是个问题——自来水公司称应由物业公司卖力，而物业公司称应由自来水公司卖力。
《法治日报》近日采访创造，这种征象比较普遍。近年来，随着大批居民小区，包括商业住宅小区利用年限超过培植单位保修期，小区内的公共管线、举动步伐设备经由长期利用已经趋于老化，但这些公共管线、举动步伐设备的权属与管理主体任务关系不清，导致业主、物业公司、水电气暖专业经营单位各方对掩护维修任务认识不一。
多位接管采访的专家建议，只有明确公共管线、举动步伐设备的权属与做事性子的根本，才能确定掩护任务与用度任务，要在小区内区分业主在专有、共有部分之间的任务，还要区分小区物业管理做事与市政专业经营部分的任务，再根据干系法律法规划分各自的掩护维修任务，办理老旧小区居民的烦苦处。
公共举动步伐趋向老化 维修任务主体存疑
2021年12月27日，宋珺正在上班时接到小区物业电话，对方称：“你家漏水了，水漏得特殊严重，你快过来吧。”
等她赶回去后创造，虽然物业已经排水多时，但家里仍是满地积水，而且已经渗到楼下邻居家里了。
宋珺和物业职员一起排查，终于创造了漏水缘故原由：自来水管入户的水表前有一个阀门一贯在漏水，该阀门已经利用近20年，严重老化，关不严。
找到缘故原由并不虞味着问题办理了，谁卖力阀门的维修、改换以及所需用度呢？物业职员称，这属于自来水公司的任务，物业公司只依据物业做事条约卖力小区公共区域干系举动步伐的维修任务。
宋珺当着物业职员的面给自来水公司打电话。接线人员称，自来水管入户之后，自来水公司只卖力水表的维修和改换，水表前的水管及附属举动步伐归物业公司管。
宋珺很纳闷：自己住进屋子的时候，房间里的供水、供暖、排污、供电等管线都已经预先铺设好，阀门既不是自己安装的，又不能单独处置维修，纵然自己须要维修，也须要物业企业合营把整栋楼的主阀门关掉。
这个阀门到底该归谁维修？没有人回答她。
随后的两个星期，宋珺和物业公司就表前阀门漏水造成的财物丢失谈论多次，但一贯没有达成一存问见，由于确定不了阀门的掩护和改换任务，就无法判断过失落任务。
由于家与单位间隔太远，宋珺平时在北京市西三环团校家属院租屋子住。据她不雅观察，这个小区公共管线老化情形更为严重，但与她家所在小区不同的是，这个小区已经被列入北京市老旧小区综合整治项目。
宋珺看到，在贴出的改造项目简介中，厨房高下水改造从表面水管一贯到水表，包括入户水管阀门。有小区居民在干系微信群咨询家里墙壁内走的电路管线是否属于改造内容时，得到的回答是“不属于”。
中国公民大学公共政策研究院副教授陈幽泓认为，居民家里墙壁内走的电路管线属于建筑物专有部分，是业主所有，不属于公共管线。
而北京市朝阳区花家地北里小区居民李女士苦恼于电路管线的老化，她买的微波炉、烤箱因此无法利用。
李女士所在的小区开拓于20世纪90年代末。前不久，李女士为了食品加热方便，买了微波炉、烤箱等大功率电器。然而，只要启动微波炉，不一会儿家里就会断电，用钥匙打开电表箱，创造开关跳闸了。
她打电话问物业，物业职员说可能是开关容量太小或家里电线过载了，导致无法承载电器的用电量。物业职员还见告她，室内的电线须要业主自己卖力。但楼里的电线同样老化，难以进行电力增容。如果要改造，也不是物业能决定的事情，须要小区业主共同赞许。
无奈之下，李女士只好将微波炉、烤箱束之高阁。
举动步伐设备权属不明 维修付费轇轕频现
还有不幼年区业主因公共管线惹上了官司。
张芳是北京市通州区某小区的业主。她回顾说，多年前，其房屋东南侧寝室墙壁夹角发生漏水征象，导致该室内地板、墙面遭水浸泡。物业公司经检讨，系该楼自来水地埋主管线严重漏水所致。
后张芳对物业公司提起诉讼。法院经审理认为，物业公司在处理漏水事件中存在迟延，造成业主的丢失进一步扩大，故答允担部分赔偿任务。
专注于老旧小区改造的和家生活科技集团经理李广友阐明说：根据《物业管理条例》的规定，自来水地埋主管线该当由市政专营公司承包管护任务。公用奇迹的举动步伐产权涉及专营公用奇迹单位和业主两部分，一样平常以计量表为界做区分，表以及远端属于公用奇迹单位、表后及近端属于业主。
2011年5月，法院在向北京市住建委发出的法律建议书中称：“完善法律规定，设定物业管理单位的最基本责任，明确其对公共举动步伐应尽的掩护任务，建立相应的定期维修检讨机制。对付地埋水管等暗藏工程，考虑是否进行特殊规定，主管线是否哀求到期逼迫改换。”
北京市住建委答复说，物业做事企业基于物业做事条约供应做事。针对地埋管线维修问题，因其属于暗藏工程，哀求物业做事企业定期开挖检讨和掩护不太现实。对付此类问题，是否承担任务要看物业做事企业在接到报修后，是否按照物业做事条约的约定，及时到达现场进行有效处理。
在陈幽泓看来，在一个小区建筑区划中，既有业主专有举动步伐，又有业主共有举动步伐，还有专业经营单位所有的举动步伐和市政公共举动步伐，根据所属关系的不同，相应的掩护任务和掩护用度也不相同，的确急迫须要完善相应的专门法律规定。
例如，根据《物业管理条例》，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内干系管线和举动步伐设备维修、养护的任务。
陈幽泓说，但从全国层面来看，住宅区培植年代、权属性子、建筑技能不同，干系水电气暖的法律规定与《物业管理条例》规定不同，在区分业主、物业做事企业和市政专营单位之间任务关系时，涉及的情形也比较繁芜。
在采访中理解到，近年来，由于小区的公共管线、举动步伐设备没有及时得到掩护维修引发的轇轕并不少见。例如，在北京市西城区一个1995年建成的老旧小区，高下水常常堵塞、用电线路严重老化、污水常常反溢等，引发居民反复投诉。
“老旧小区”一样平常是指老旧住宅区建筑物及附属举动步伐，紧张包括享受国家房改优惠政策的售后公有住房和未售公有住房，但一些早期的商业小区因掩护不善，也沦入“老旧小区”之列。
在陈幽泓看来，老旧小区的普遍状况是培植标准不高、举动步伐设备掉队、功能配套不全，特殊是掩护不善。时至今日，老旧小区普遍超过了建筑单位的保修期限，小区内的公共管道、举动步伐设备经由长期利用趋于老化，进而涌现掩护维修轇轕。
“从表面上看，这是由于小区没有履行专业化的物业管理模式导致的；但从深层次看，则是这些住宅区因产权关系不清晰、业主权利主体缺位、物业管理专有与共有部分关系界定不明、物业管理与市政专业经营单位权属不清，导致小区管理掩护方面的责、权、利关系不清，干系各方不知道、不明确或者不宁愿为小区的举动步伐掩护承担任务。”陈幽泓阐明道。
产权归属亟须明确 资金制度有待完善
老旧小区公共举动步伐维修任务产生争议的背后，是我国房屋维修、管理做事系统编制改革走向社会化、专业化方向的困难进程。
1994年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》公布，提出要把单位培植、分配、维修、管理住房的系统编制改变为社会化、专业化运行的系统编制。据此，在社会化的房屋维修、管理市场中，职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人包袱。楼房出售后应建立掩护共用部位、共用举动步伐的维修基金。
1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房培植的关照》印发，哀求在加快改革住房维修、管理系统编制的根本上，建立住房共用部位、设备和小区公共举动步伐专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和利用的监督制度。
2007年12月，原培植部、财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法规定》，住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用举动步伐设备保修期满后的维修和更新、改造。
但陈幽泓曾经在北京调研时创造，从实际情形来看，这些政策落地履行中的现状是，公房售后大多长期沿用福利制的行政管理模式，由房管单位或房屋原产权单位承担房屋、设备管理维修任务。由于北京市老旧小区大部分未实行本色意义上的物业管理，维教化护资金投入不敷，专业化、社会化的管理难以实行，导致公共举动步伐掩护和维修资源匮乏、任务不明的重重难题。
2014年11月，国家机关事务管理局等部门联合下发《关于在京中心和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的见地》，哀求明确住宅区资产维修管理任务：住宅自用部位和自用举动步伐设备，由业主承担；住宅共用部位和共用举动步伐设备（含共用举动步伐设备利用的房屋），由全体业主或者干系业主共同承担。
陈幽泓说，该文件的履行，是为使中心国家机关原职工住宅区物业做事条约关系中的单位管理掩护任务，改变为“谁住房、谁交费机制”的业主个人任务，实现住房权属、消费、任务的“权责利”同等，实现住宅区管理掩护的社会化、市场化原则。
中国物业管理协会法律政策事情委员会委员王兵先容说，从目前来看，根据干系法律法规，老旧小区的公共管线等举动步伐的维修管理任务已经有了初步划分，但当前须要做的是明确权属问题。
“属于业主专有部分的，如室内装修时安装的暗藏管线等，掩护维修任务属于业主，业主与物业公司有明确约定的除外。如果属于公共管线，其掩护维修任务按照规定由干系运营单位承担。《物业管理条例》规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内干系管线和举动步伐设备维修、养护的任务。”王兵说。
同时，《住宅专项维修资金管理办法》规定，依法应该由干系单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和举动步伐设备的维修、养护用度不得从住宅专项维修资金中列支。
王兵提醒说，对付公共管线维修导致装饰装修破坏的问题，目前没有明确的法律规定，须要根据实际情形处理，如根据差错任务承担等，或者双方协商办理。
据北京天岳恒物业公司工程师马云鹏先容，目前北京水电气暖专营单位实行比较规范，会主动对住宅小区内干系管线和举动步伐设备进行巡检和大中维修，特殊是气暖单位，因举动步伐的压力和温度性子，若发生事件具有较大危险性。但涉及详细情形，争议还是会发生，任务各方也可能会“踢皮球”，业主、物业公司、市政专营单位之间处于博弈下的僵持状态，终极由政府出面折衷办理。
陈幽泓认为，依据从社会整体角度考虑本钱和任务的原则，办理老旧小区公共举动步伐设备维教化护任务争议问题，可以从两个层面入手：
区分小区公共举动步伐的权属，属于市政公共产品与做事的，比如供水排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等干系管线和举动步伐设备交给专业经营单位，各专业经营单位应该在培植完成后，或者根据国家政策哀求阶段，定期吸收，并承担住宅区域内干系管线和举动步伐设备的维修、养护任务；
其他属于小区业主共同共有的，由全体业主或者干系业主共同承担，由全体业主或者干系业主依据相应程序决定是否启动申请专项公共维修资金，同时区分维修和掩护的关系，日常掩护由物业企业依据条约承担，大中维修由专项维修资金承担。
“目前的问题是，专项维修资金是在住房制度改革的初期创设的，运行十几年来显现出诸多不敷，比如维修资金基本上未能实现由业主大会自我管理，专项维修资金利用的制度本钱太高，对所有权人公开透明度不足，缺少可操作性的资金续筹制度等诸多问题。在业主大面积缺位和行政主管部门划转滞后的情形下，除了上海等少数城市，其他地方总体上难以利用专项维修资金实现大中维修的预期目标。”陈幽泓说。
陈幽泓建议，尽快将专项维修资金从“政事”转为“民事”的制度路子和机制，建立并加快完善老旧小区住宅专项维修资金制度的实操机制，助力全体业主依据相应程序实施自管，畅通专项公共维修资金的利用渠道。（ 陈磊）
来源：法治日报
