基本案情
2016年4月28日，原告任某与被告豫某公司签订《商品房买卖条约》，原告任某购买被告开拓培植的商品房。在《商品房买卖条约》中，第八条约定：出卖人应该在2017年1月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将商品房交付买受人利用；第十一条约定：交卸商品房达到交付利用条件后，出卖人应该书面关照买受人办理交付手续，双方进行验收交卸时，出卖人应该出示干系证明文件，并签署房屋交卸单。所购商品房为住宅的，出卖人还需供应《住宅质量担保书》和《住宅利用解释书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不完好，买受人有权谢绝交卸，由此产生的延期交房任务由出卖人承担。另，原告任某于2017年5月4日与被告物业办公室签订《装修担保协议书》，并收到涉案房屋钥匙。被告豫某公司未证明其在交付涉案房屋钥匙时出示了《住宅质量担保书》和《住宅利用解释书》。因此，原告任某向法院提出诉讼，要求：判令被告豫某公司向原告支付违约金45188.6元（从2017年2月1日起打算至2019年9月29日，共计971天）；判令被告立即对原告的房屋进行验收、交房;判令被告立即为原告办理房产证并承担全部任务等。
河南省淮滨县法院经审理后讯断被告豫某公司于本讯断生效后20日内给付原告任某违约丢失赔偿金10333.8元；被告于本讯断生效后30日内帮忙原告任某办理房屋权属证书。宣判后，原被告均未上诉，讯断已经发生法律效力。
法律评析
商品房买卖中，开拓商的交房责任不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交卸单等。但是，在出卖人已然违约的情形下，也应该考虑到购房者作为合同一方采纳对“房屋钥匙的吸收”符合“损益相抵原则”的适用环境。情由如下。
第一，房屋钥匙的交付韶光，并不属于商品房买卖条约的法定交付韶光。
商品房交付条件既应符合条约约定的标准，又必须符合法律、行政法规的逼迫性规定。换言之，开拓商有责任向买受人交付符合交付利用条件（包括法定的交付利用条件与约定的交付利用条件）的商品房，而详细到个案中的商品房交付，便是指开拓商与业主双方在进行房屋验收交卸之时，开拓商应该出示房屋符合交付条件的干系证明文件（商品房竣工验收合格证、培植工程竣工验收备案表等），并按照约定供应《住宅质量担保书》和《住宅利用解释书》等，绝非大略到仅仅交钥匙而已。交钥匙作为房屋的转移霸占办法，是一种事实上的交付，而不能想当然地认为开拓商就完备履行了交付房屋的责任，买受人只是接管了开拓商的部分履行，只有在买受人明知或应该知道房屋尚不具备交付条件而仍接管交付的情形之下，才可认定买受人放弃房屋的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。商品房是一种分外的商品，关乎当事人的重大切身利益，商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人，更涉及公众的安全问题。如果交付的商品房有重大质量问题，却仅以交钥匙就视为房屋交付责任的完成履行，显然与房屋所承载的意义不符合。
纵然在当事人没有明确约定房屋的交付利用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人交钥匙责任的履行也并非就意味着出卖人的条约责任履行完毕，根据法律规定，出卖人还应帮忙买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。至于房屋所有权转移的韶光问题，当事人可另行协商约定，没有约定的，按照《城市房地产开拓经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的买受人应该自房屋交付利用之日起90日内，现售商品房的买受人应该自买卖条约签订之日起90日内，办理地皮利用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应该帮忙买受人办理，并供应必要的证明文件。
第二，本案认定被告违约数额时，应该适用“损益相抵”原则。
损益相抵，是指受害人基于危害发生的同一缘故原由而得到利益时，应将所受利益从所受危害中扣除，以确定危害赔偿范围，即违约方仅就其差额部分进行赔偿。详细地说，违约危害赔偿的目的是补偿受害方所遭受的丢失，并非使受害方反而因此受益。
在违约危害赔偿中，损益相抵具有下列构成要件：其一，违约危害赔偿任务已经成立。这是危害与收益相抵的条件性要件，即只有构成违约危害赔偿任务时，才有必要确定危害赔偿范围，而损益相抵正好是限定危害赔偿范围的成分。其二，违约行为造成了危害和收益，即违约行为不但给受害方造成了危害，而且还为受害人带来了收益，危害和收益是同一违约行为的不同结果，违约行为与危害和收益都具有因果关系。我国现行民法通则和条约法都没有规定损益相抵规则，但是，《最高公民法院关于审理买卖条约轇轕案件适用法律问题的阐明》第三十一条规定：“买卖条约当事人一方因对方违约获有利益，违约方主见从丢失赔偿额中扣除该部分利益的，公民法院应予支持。”，亦通过法律阐明的方法认可了损益相抵原则。
结合本案，原告任某于2017年5月4日吸收涉案房屋钥匙并装修入住，亦属于上述法条规定的采纳方法防止自己丢失的扩大，并且装修入住也是自身受益的行为，如果不考虑原告自身获益行为，只考虑违约韶光打算，亦不符合民事法律公正正义的原则精神。
（作者单位：河南省淮滨县法院）
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