物业维修是指物业自建成到报废为止的全体利用过程中，为了修复由于自然成分、人为成分对物业造成的破坏，掩护和改进物业利用功能，延长物业利用年限而采纳的各种养护维修活动。物业维修有广义和狭义之分。狭义的物业维修仅指对物业的养护和维修；广义的物业维修则包括对物业的养护、维修和改建。根据破坏程度的不同进行不同程度的养护维修，才能担保物业的正常利用和安全，延长其利用年限。物业维修是物业大略再生产，在流利领域中的连续和代价的追加，维修不仅是物业做事公司为住户供应的主要做事内容，也是保护城市房产的基本路子。详细地说，物业维修包括物业做事公司对物业的日常保养，对破损物业的维修，以及对不同等级物业功能的规复、改进、装修、装潢。详细维修开拓商已完结的且是小中型工程项目，开拓商甩项工程及大型修复、综合维修(成片轮修工程)、翻修工程(更新改造工程)不在物业维修范围内。
一、主体工程
主体工程的修缮，有以下两项标准：
1．屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，破坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧构造、节点，若影响安全利用的，大修时应整修正做。破坏严重的木构造在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。混凝土碳化、产生裂痕、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测打算，鉴定构件承载力，采纳加固或替代方法。
2．根本不屈均沉降，影响上部构造的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清缘故原由，有针对性地予以加固或拆除。
二、门窗及装修工程
门窗修缮应开关灵巧，接缝严密，不松动；装修工程应稳定、平整、都雅、接缝严密。门窗及装修工程的详细修缮标准，有以下：
1．纱门窗、百叶门窗属一样平常破坏的，均应修复。
2．板条墙、薄板墙及其他轻质隔墙破坏的，应修复；破坏严重、条件许可的，可改砌砖墙。
3．挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修，一样平常破坏的，应原样修复。
4．踢脚板局部破坏、残缺、脱落的应修复；大部分破坏的，可改做水泥踢脚板。
三、楼地面工程
楼地面工程的修缮标准，有以下：
1．普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。实在无法修复的，可改做相应标准的楼地面。
2．砖地面破坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺。室内湿润严重的，可增设防潮层或水泥及块料地面。
四、屋面工程
屋面工程的修缮标准，有以下六项：
1．屋面构造有破坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原构造过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能打消屋漏的，应翻新改建。
2．屋面上的压顶、出线、屋脊、返水、天窗、天沟、檐沟斜沟、落水管、水管等破坏渗水的，应修复；破坏严重的，应翻做。大修时，原有落水管、水管要修复配齐。二层以上房屋原无水落管、水管的，条件许可可增做。
3．女儿墙、烟囱等屋面附属构件破坏严重的，在不影响市容和利用条件下，可改修或拆除。
4．钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出缘故原由，针对破坏情形采取防水材料嵌补或做防水层；构造破坏的，应加固或重做。
5．玻璃顶棚、老虎窗破坏漏水的，应修复；破坏严重的，可翻做，但一样平常不新做。
6．屋面上原有隔热保温层破坏的，应修复。
五、抹灰工程
抹灰工程的修缮标准，有以下四项：
1．外墙抹灰起壳、剥落的应修复；破坏面积过大的，可全部革除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料标准。沿街紧张街道、广场房屋的外抹灰破坏，应原样修复；复原有困难的，在不降落用料标准、不影响光荣折衷的条件下，可用其他材料替代。
2．净水墙破坏的，应修补嵌缝；整体墙风化过多的，可做抹灰；外墙勒脚破坏的，应修复；原无勒脚抹灰的，可重做。
3．内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙破坏超过一半以上的，可革除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙破坏，应根据保护墙身的须要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期湿润，影相应用的，可做防水层。
4．顶棚抹灰破坏时，要把稳检讨内部构造，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须革除重做。
六、油漆粉刷工程
油漆粉刷工程的修缮标准，有以下五项：
1．木门窗、纱门窗、百叶门窗、封沿板、裙板等油漆起壳、剥落、失落去保护浸染的，应周期性地进行保养；上述构件整件或零件拆除，应油漆。
2．钢门窗、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其他各种铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷除锈涂料或油漆。钢门窗或各种铁件油漆的保养周期一样平常为3—5年。
3．室内墙面、顶棚修缮时，可刷新。
七、水、电、卫、暖设备工程
水、电、卫、暖设备的修缮标准，有以下：
1，电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规定。原无分户电表的，除另有规定者外，一样平常可供应安装做事，但电表及附件应由用户自备；平时不予改装。
2．上、下水及卫生设备的破坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，其用度由商户自理。
3．电梯、暖气、管道、锅炉、透风等设备破坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配完好。
以下为小修、中修、大修、综合维修、翻修工程明细
一、小修项目
项目紧张包括:
1、屋面补漏,修补面层、泛水、屋脊等。
2、钢、木门窗的整修,拆换五金,配玻璃,换窗纱,油漆等
3、修补楼地面面层,抽换个别楞木等。
4、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等
5、拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。
6、抽换个别木梁、屋架高下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。
7、水、电、暖、气等设备的故障打消及零部件的维修等。
8、下水管道、窨井的修补疏通,阴沟、散水、落水管的修补等
9、房屋的检讨,危险构件的临时加固等。
紧张特点:
量多面广、零散分散,且突发性强,韶光哀求紧迫,项目技能大略,用工量较少,修复用度较小。
紧张任务:
通过房屋的日常养护工程,掩护房屋及设备的功能,担保房屋的正常利用。
根椐用户的保修,组织零散维修,使发生的破坏得到及时修复,防止破坏扩大而造成更大的丢失。
组织房屋的常常检讨,搞清房屋的完损状况,从养护入手,预防事件的发生,并且有操持地组织大、中修,供应勘察、施工的资料依据。
二、中修工程
凡需牵动或拆换少量主体构件,进行局部维修,且一次用度在该建筑同类构造新建造价的20%以下,并保持原房的规模与构造的维修工程为中修工程。紧张包括以下内容:
1、少量构造构件已形成危险点的房屋;
2、一样平常破坏而须要进行局部修复的房屋;
3、整幢房屋的公用生活设备须要局部改换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。
紧张特点:
工地较集中、项目较小,工程量较大,工程的操持性,周期性强,基本哀求便是使经由中修后的房屋70%以上必须符合基本无缺房标准的哀求。
三、大修工程
凡需牵动或拆除部分主体构造和房屋设备,不须要全部拆除,一次用度在该建筑同类构造新建造25%以上的维修工程为大修工程。
紧张内容:
1、主体构造的大部分严重破坏,有倒塌或有局部倒塌危险的房屋。
2、整幢房屋的公用生活设备必须进行管改换,须要改装、新装的房屋。
3、因改进居住条件,须要进行局部改建、添装的房屋
4、需对主体构造进行专项抗震加固的房屋
紧张特点:
工程地点集中,项目完好,工程量大,一次用度较大,且整体性强,其基本哀求是使经由大修后的房屋必须符合基本无缺房标准哀求。
四、综合维修(成片轮修工程)
凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼,进行有操持成片维修,包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修,其用度掌握在该片建筑物同类构造建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。
紧张内容:
1、该片(幢)大部分严重破坏,或一样平常性破坏,需进行有操持成片维修的房屋。
2、需改变片(幢)面貌而进行操持维修工程
紧张特点:
规模较大,项目完好,工期长,用度大。其基本哀求是经由维修的成片(幢)房屋必须符合基本无缺或无缺房的标准
五、翻修工程(更新改造工程)
凡需全部拆除(包括原地翻修正建或异地翻修正建)或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。
紧张内容:
1、主体构造全部或大部分破坏,失落去正常利用功能,有倒塌危险的房屋;
2、因自然磨难毁坏严重,不断连续利用的房屋;主体构造,围护构造简陋,无修理代价的房屋。
3、地处陡峭易滑坡地区或地处阵势较低洼长期积水又无法排出地区的房屋
4、国家基建方案范围内须要拆迁规复的房屋。
六、物业的维修范围
《物业做事收费管理办法》第十一条中明确规定：
物业共用部位、共用举动步伐设备的大修、中修和更新、改造用度，应该通过专项维修资金予以列支，不得计入物业做事支出或者物业做事本钱。
公共举动步伐的维修、养护、运行等用度包含在物业管理费之中。
但是，特殊指出，物业费中所包含的公共设备举动步伐维修用度，专指小修和日常保养。中修、大修以及改换紧张部件等等，从专项维修资金中列支用度。
但是详细小修项目还得看物业做事条约如何约定，形成制止文件最具有约束性。
七、公共维修基金的维修范围
一、 房屋共用部位共用举动步伐维修基金利用范围
(一)房屋本体:
拆换加固受损房屋主体承重构造部位(包括根本、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，规复承载能力。
整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。
玻璃幕墙整体贯注构造胶，改换变形铝合金框架、破坏玻璃。(铝塑板墙面参照实行)
户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。
(二)公建配套:
1、道路(路幅宽 7 米以下):路面破损50% 以上，整体修复路面、路沿。
2、绿地:履历收投入利用一年后，原有绿地率低落 30% 的，进行补栽、补植。
3、公益性举动步伐(休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身举动步伐等):履历收投入利用三年后，举动步伐自然破坏需修换的。
4、小区围墙及大门:因自然破坏影响安全和利用须要整体修缮、更新的。
二、 共用设备维修基金利用范围
(一)垂直电梯
1、机房部分:
1)曳引机组:改换电动机定子、转子、轴承;减速器轴承、蜗杆、从动轴。
2)限速安全系统:改换限速器、安全钳、涨紧轮。
3)掌握屏:改换主控板、励磁板、电源板。
4)选层器:整体改换。
5)终端保护装置:改换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。
2、井道部分:
1)轿厢、轿架:改换轿厢、操纵箱(内召)、超满载装置、安全钳。
2)自动门机构:改换轿门安全触板、开关门电机。
3)导轨:改换变形破坏部件。
4)导靴:整体改换。
5)曳引钢丝绳:全部改换。
6)对重:改换导靴。
7)缓冲器:改换缓冲弹簧或活塞。
3、厅站部分:
1)召唤按钮箱(外召):各层全部改换。
2)层楼指示器:各层灯具、线路全部改换。
(二)中心空调
1、空调压缩机部分:
1)活塞式压缩机:改换气缸套、盖，改换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，改换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，改换联轴器柱销、档圈、传动组。
2)离心式压缩机:改换电动机、主轴、事情叶轮组件、轴承、入口导叶。
3)螺杆式压缩机:改换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。
2、中心空调给水:改换钠离子交流器、各种水泵、膨胀水箱、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。
3、冷凝器:改换阀门、管道。
4、蒸发器:改换阀门，修换壳管、盘管。
5、膨胀阀:改换。
6、掌握系统:改换主控板。
7、赞助设备:改换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力掌握器、油压差掌握器、冷却塔外壳及透风机。
8、风机盘管:改换风机、盘管。
9、新风及变风量机组:改换风机、电动机、表冷器、掌握箱。
10 、双效溴化锂接管式机组:改换各种泵及电机，修换发生器、接管器、引射器、 U 型管、换热器、蒸发器、冷凝器。
11 、透风设备:整体改换风机、风扇、散流器、除尘器。
(三)锅炉
1、炉体:整体改换低落管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。
2、水处理设备:改换水泵，阴、阳离子交流器。
3、燃煤炉燃烧器:修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。
4、燃油、燃气炉燃烧器:修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。
5、供热设备:改换分汽缸、换热器。
(四)电气系统
1、强电:
1)高压柜:改换各种柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机器闭锁电器连锁。
2)变压器:改换冷却风扇、掌握箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。
3)低压电器:电动机整机改换( 5kw 以上)，转子、定子绕组修换( 10kw 以上)，改换蓄电池、不间断电源，改换各种柜体、仪表，修换断路器、开关及打仗器( 100A 以上)、互感器、隔离器、电容器，整体改换配电箱、掌握箱、照明箱，全部改换照明灯具、线路、插座。
2、弱电:
1)电话通讯:修换各种型程控交流机，改换交卸箱、中继箱。
2)广播音响:改换全部音箱、扬声器、音响布线。
3)电视系统:修换卫星抛物面天线、吸收机，全部改换同轴电缆分配箱。
4)失火报警:修换区域报警、集中报警掌握器，全部改换探测器、报警器。
5)安保监控:修换对讲主机、改换对讲掌握线路、改换电视监控掌握台、监视器(多画面)，小区周边戒备的远红外探头( 5 米以上)和彩色摄像头(多方位、多焦距)，修换入侵报警系统。
6)综合布线系统:整体改换配线箱、交卸箱、电缆、光缆，全部改换适配器。
(五)消防设备:
1、整体改换防火卷帘，改换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。
2、消防给水:修换消防泵，改换泵接合器，整体改换消火栓箱，全部改换喷淋装置，整体翻修池塘，改换Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、阀门。
(六)给排水:
1、生活给水:整体翻修池塘、水箱，改换水泵、电机、液位掌握器、气压水罐、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、阀门，水泵维修需解体改换叶轮、泵轴。
2、排水设备:全部改换排水管、水封，整体改换管道，翻新化粪池、窨井、检讨井、雨水井，改换动力、有源化粪池动力设备。
(七)质量哀求:
设备在修复后必须达到无缺。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的 90% 以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的 110% 。必要时，由行业主管部门或技能监督部门进行测试。
参考别人家的物业做事条约部分条款：
