团泊洼，团泊洼，你真是这样悄悄的吗?
全天下都在喧腾，哪里没有雷霆呼啸，风云变革
——郭小川
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团泊的鼓噪
40多年前，墨客激情亲切地描述着团泊的秋日，悄悄的是团泊湖，喧腾的是中国的政治；
40年后，悄悄的依然是团泊湖，鼓噪的是抢房的人潮。
5月天津新建商品房发卖榜单出炉，团泊的刚需盘和别墅双双登上发卖Top5榜。
面向刚需的富力新城以劲销273套的古迹荣登第五位；团泊的别墅发卖傲视天津，金地长湖湾以月售107套的战果稳居第一，前十强中团泊的别墅占距了4席，当之无愧的成为全天津最主要的别墅聚拢区。
在夏季的暴雨中，米宅团队踏上了探访团泊之旅。
汽车一起狂奔，在高速上朦胧的水汽中，荣乌高速硬生生算作了菜鸟高速。
附近团泊，忽见远方水雾中露出一片五彩斑斓，开车近至创造，原来是一清浅池塘四周撑起一片各色阳伞，伞后一排小汽车，塘宿世人清闲垂钓。忽然间看的心动神驰，心想这不便是中国版的美好村落庄度假生活么？
▲骤雨初歇后的团泊湖，听说入口处看很窄，往里走则非常宽广
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西区初探
团泊位于静海东部，距天津市中央14公里，新城总面积210平方公里。
个中，团泊湖占地51.35平方公里，被列入\"大众中国湿地自然保护区名录\"大众，定为天津湿地、鸟类自然保护区。团泊湖作为自然保护区是禁止开拓的，以是湖面不能游船和捕鱼。
团泊湖水域很大，相称于12个杭州西湖面积的总和，开车绕湖一圈大概须要40分钟。
团泊目前的住宅项目紧张分布在环湖西区和东区，分别位于团泊湖的东西两侧，两个区域之间有一条环湖公路相连，从东区到西区驾车大概15分钟路程。我们首先来到的是团湖西区。
▲团泊湖西区紧张项目
以团泊奥特莱斯为中央，团泊西区的紧张楼盘都在这附近，往南坐落着包括国际网球中央、足球场、棒球场在内的一系列体育馆场，再往南则是新方案的高教园区，目前迁入的有天津体育大学、中医药大学和天津医科大学。当前新开盘的洋房大概在17000元/平米旁边。
▲团泊奥特莱斯
可能是由于承接了一系列主要体育赛事的缘故原由，西区在新闻上涌现的频率很高，地皮出让的价格也是节节攀升。
但以我们实地稽核来看，团泊西区的价格不仅与东区比较没有竞争力，与天津其它远郊区县比较也没有竞争力。
从直不雅观的稽核来看，团泊奥莱的规模、人气和武清的奥莱差距很大，里面只有一些平价品牌的库存货，购物中央的餐饮切实其实和要地本地小县城差不多，很多餐馆店内人均消费乃至比麦当劳还要低，可见团泊西区周边并没有一定规模的中等收入群体居住。
从价格上看，洋房一万七的售价直逼武清高铁周边楼盘，和滨海新区中新生态城的起步区也价格相称。
但从房屋租金收入上来看，以普通精装二居室为例，武清高铁盘月租金大概为2000元旁边，生态城起步区大概是2500元旁边，而团泊奥莱周围的楼盘出租价格仅有1000多元，解释团泊的房屋租赁市场非常不成熟，在这边买了屋子，很可能租不出去。
再从交通配套上比较较，武清高铁盘对标的是高铁，生态城的地铁也已经修到了家门口，而根据团泊官方的回应，西区方案有轨道交通Z1线，估量2020年开工，2025年才能建成。
因此我们认为，团泊西区的价格是虚高的，入手有很大的下跌风险，而比较之下，东区的楼盘则可圈可点。
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东区的两个天下
东区和西区由一条环湖快速路相连，东区的北部是团泊镇的老区，团泊新城开拓之前就有当地居民在此生活。往南则有大量刚需新盘和别墅上市。
比较西区的价格虚高，环湖东区的刚需盘价格则实在是亲民，荣登天津市商品房住宅发卖榜的富力新城项目也是位于此，当前发卖价格仅9000元旁边。
▲团泊镇街景
由于团泊东区的大部分项目都是别墅，而高层住宅的大部分地皮又被富力拿走，因此我们重点先容一下富力新城项目。
富力拿地面积很大，分成几个区块先后开拓，目前在售的是中心大道以北和仁爱西路以西的几栋高层。这几栋高层真是为刚需知心设计，85平米的高层都给做出三居室来。
该项目的上风在于离南开翔宇的分校很近，分校将于明年开学，这是一所从小学到初中的九年一向制学校。开拓商和学校签订条约，担保富力新城业主子女优先入学，且学费有专享9折优惠。
▲富力新城在售项目
如今连三四线小城的房屋单价都打破10000元了，每平米9000元的售价实在是刚需的福音。
依我们看，虽然这里的屋子不适宜北漂，由于区内地铁的开建目前来看还是遥遥无期，从这边到北京还是不太方便。
但是对付在市内六区上班，但又无力买房的人群来说，团泊东区的楼盘性价比很高，从东区到河西的梅江，开车大约20分钟，能够知足日常通勤的须要。
团泊新城东区方案中也是有地铁C4线的，从地铁10号线戏班头站连接到团泊新城东区，但通车韶光也不要给予过高期望。
▲团泊东区的新楼盘
从教诲配套上来看，南开翔宇的分校将于明年开学，这是一所从小学到初中的九年一向制学校，区内最好的高中是静海一中。
当前的医疗和商业还依赖于团泊镇的配套，但新建楼盘周边均有相应方案。
将来能不能成熟，取决于天津市中央的人口吸引力，如果市中央能够源源不断的吸引人才流入，那么无法承受市区高价的人群将选择在此处聚居，商业配套就会逐渐成熟起来，这是城市边界扩展的过程，也是北京的五环、燕郊发展的进程。
就我们实地不雅观察，当前低价的高层发卖很快，但买家也不必焦急，当前地块地皮供应充足，后续仍将不断有新盘入市。
▲虽然下雨，售楼处仍旧人流不断
▲东区紧张楼盘项目
大概只是一起相隔，但对面绿树环抱、深宅大院的别墅区则是另一个天下。
这一个天下的入场价格可能对付购买刚需盘的人群高不可攀，但对付购买别墅的人群来说这里是颇有吸引力的白菜价。
深圳的豪宅已经爆出上亿的价格了，一样平常的有钱人也是攀不上了，而团泊的高端别墅，也不过3万元一平米，价低的叠拼迷你别墅只有一万三四，自然是度假投资两合适的选择。
▲团泊别墅区
天津自民国时期就有北京后花园的称谓，生动在京城的名流们，每每在天津也坐拥一套府邸，至今和平区五大道地区还留下来浩瀚的名人故居。
当前国家限定别墅用地，别墅产品越来越稀缺，团泊的别墅价格也水涨船高，近几年升值颇为迅速。
团泊别墅区依托团泊湖自然保护区，地处风水宝地，空气新鲜，沿湖风景尤佳，低廉的价格和天津距北京的间隔上风，吸引了一批置业人群前来稽核。
开拓商早已嗅到商机，纷纭涌入团泊大搞开拓，团泊不大的地儿，竟然有大大小小几十家开拓商先后推出别墅。
天津本地财团仁爱集团近水楼台先得月，在从前间团泊还一片荒漠之时一举吞下大片地皮，险些垄断了当地的地皮供应，以至于后入的开拓商都要从仁爱手里买地，光是坐收地皮差价，仁爱早已赚的是盆满钵满。
而团泊不多的独栋别墅，也多在仁爱项目之下（目前已禁止开拓独栋别墅，现有的都是从前盖的）。现在的别墅发卖光景，是好的项目不愁卖，乃至一房难求，也有的开拓商借着形势的热潮，加大供应降落存货。
▲某联排别墅样板间
探访别墅的画风和高层的画风大变，不同于高层产品售楼处的推门直入和菜场般的热闹，进入别墅项目的大门，还要经由漫长的步辇儿铺垫，在深感曲径通幽之妙后，才见售楼处的真颜。进入售楼处，来往的人操着南北不同的口音，但发卖职员的低声先容和古乐的伴奏之下，并无喧华之感。
▲曲径通幽
▲终见真颜
▲某别墅售楼处，要有预约登记才可来访
▲进门之后别有洞天
虽然同处一个地块，但高层住宅和低密度的别墅实在有各自独立的价格走势，投资高层和投资别墅的逻辑也大不相同。
别墅的价格和片区内的位置关系不大，价格差异紧张取决于楼盘的居住品质，也便是和容积率、建筑质量、小区园林设计、小区内配套、物业管理水平以及开拓商品牌等成分高度干系。
值得把稳的是，价格也是筛选居住人群的主要机制，越贵的楼盘，吸引到的便是更高阶层人群，社区人脉质量越高，带来的日后升值潜力越大。
挑选别墅，实在是挑选住在你身边的人的社会阶层。虽然别墅越来越将成为稀缺产品，然而对付刚需，先有一张入场券才是最主要，未来才有超过阶层的可能。
从团泊刚需盘和别墅的双重天下里回来，我们末了总结一下米宅的投资建议，放弃西区的涨幅过高楼盘，事情在天津的刚需可以考虑东区低价盘。对资金有限的刚需和投资客来说，东区低价楼盘是一张买入天津的低门槛入场券。
无论刚需还是别墅，挑选详细楼盘时，请关注居住品质，择优选择容积率低、口碑好的大开拓商产品。 （转自：米宅北京）
