买精装修房竟买来一堆烦恼
本报见习 张守坤
本报 韩丹东
去年10月，安徽合肥市民王丹(化名)，3年前购买的新居交房了，但当她满心欢畅地去收房时却傻了眼：浴室的推拉门是坏的，厨房推拉门拉不动，不顺滑；阳台只有一个大略的围栏，没有装修；屋内没有吊顶，只有一圈大略的石膏线；墙面有缝隙，屋顶凹凸不平，3个寝室的木地板都翘边……
“精装修的屋子能不买就别买！
”王丹见告《法治日报》，以前想着买精装修的屋子，可以省去装修的麻烦，只须要买了家具家电就能拎包入住，现在看来真是太天真了，很多地方都要砸了重做，又装了快半年才能入住。
调查创造，近年来，精装修房屋质量问题时有发生，紧张是货不对板、缩水、漏水、减配等。在中国裁判文书网，以“精装修”和“质量问题”为关键词进行检索，干系的民事案件超过1.4万件。
为何精装修房各种质量问题频出？如何才能让“买房人苦精装修质量问题久矣”的征象得到根治？对此，进行了调查采访。
多地出台精装政策
精装修成市场主流
今年2月，江苏常熟的吴笛(化名)两年前买的新居交房了，但直到现在他还没有入住新家。吴笛见告，阻碍他入住的缘故原由，紧张是精装修质量问题，此外还有装修风格。
“近年来，市区的新居都是精装修，毛坯房很难见到，但精装的屋子也有一些质量问题，须要修修补补。同时，装成什么样都由开拓商决定，一个小区内的装修风格都是“复制粘贴”，以是只能只管即便找些符合自己审美的屋子，但即便是这样，后续改装起来也是一个大工程。”吴笛说。
CRIC(中国房产信息集团)数据显示，2021年1月至2022年6月，其重点关注的50家房企在一线城市精装修率达到86%。
新开拓的楼盘中，精装修为何越来越多？
近年来，上海、浙江、海南、安徽、江苏、河南等许多省市先后出台了“精装政策”，不少城市哀求未来大部分住宅交付应是全装修。如上海哀求从2017年11起，凡出让的本市新建商品房培植用地，全装修住宅面积占新建商品住宅面积(三层及以下的低层住宅除外)的比例为：外环线以内的城区应达到100%。
据华东政法大学教授焦艳鹏先容，一些地方大力推广精装修紧张是为了公共利益，即房屋毛坯交付后业主在装修过程中有可能造成对小区其他业主安宁权利的陵犯，或者涌现建筑施工安全、建筑垃圾污染环境等问题。
曾在某大型房地产公司卖力经营和法务事情的北京瀛和状师事务所状师吴东风认为，推广精装修有法律依据及合理性。“建筑业的一大发展方向便是节能环保，精装修房屋由开拓商统一装修，可以大量采取节能环保材料，同时也是为了房屋主体构造的安全考虑。在实践中，有不少业主的装修相称野蛮，有的乃至为了做鞋架把承重墙抠出一大块。如果一栋楼有几家进行这种野蛮的装修，碰着地震或其他磨难等后果不堪设想。”
开拓商是否有权决定将新楼盘都做成精装房？消费者的选择权是否会因此受到危害？
吴东风说：“开拓商作为商品房的生产者，有权利在不违反法律法规的条件下，按照自己的意愿和有利于自己的原则生产产品，因此开拓商将新居做成毛坯交付或者精装交付都可以，个中不存在‘逼迫’决定问题。”
然而，让不少人头疼的是，原来准备“拎包入住”的精装修房，与交付前的样板房比较，是买家秀和卖家秀的差别。
精装修标准不明晰
有开拓商暗度陈仓
2019年9月，甘肃兰州的苏女士在兰州市某小区全款购买了一套精装修期房，面积106平方米，当时的房价是每平方米6800元。
“这个小区都是精装修房，同期同样地段的毛坯房是每平方米5800元旁边。当时考虑的是，如果买毛坯房装修也得花不少钱，还不如买精装省心省力。”苏女士说，今年7月1日交房后，她创造精装修房存在窗户关不严，水表坏了等问题。尤其是厕所和厨房的面砖，很多是空的，镶嵌得不实，砖体破损，墙体也不平整。
“说是精装修，实际还不如简装，这两个月我一贯在联系维修，但交房后开拓商对我们‘冷淡’了许多，每次都说这周一定来修，但直到现在还有很多地方没修睦。”苏女士说。
在购买之前，苏女士曾看过售楼处样板间，“正是由于对样板间比较满意才入的手”。
在调查中创造，像苏女士这样被样板房吸引而选择精装修房屋的人不在少数。
根据《商品住宅装修一次到位履行导则》哀求，精装修住宅指在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。
但实践中，由于精装修问题较多，“买房人苦精装修质量问题久矣”成为越来越多购房人的心声。创造，在社交软件和电商平台，还有专门做精装修正装和微改的博主和商家，“精装修后再装修”在装修市场也较为常见。
在天津市某房产中介公司事情了9年的郝峰见告，普通住宅市场上的装修标准多在每平方米1000元至1500元之间，为了追求舒适和更高的生活品质，一些定位较高的房源装修标准在每平方米2000元以上。“有个今年年底能够交房的准现房，毛坯房每平方米均价2.7万元，精装每平方米均价3万元，这算是比较高的精装标准了。当然，再往上还有‘豪装’，上不封顶。”郝峰说。
据CRIC对50家重点关注房企2021年1月至2022年6月期间在22城的精装修推盘情形来看，所有推盘项目装修标准/成交均价比值的均值水平在10%，即装修标准占个人买房本钱一成旁边。
每平方米多收了这么多装修用度，为何精装修房屋的质量还得不到保障？
焦艳鹏认为，涌现上述问题的紧张缘故原由是，开拓商和业主在房屋买卖条约中涉及精装修标准约定不明确。
“商品房买卖条约每每是格式条约，购房者险些不会对条约内容进行变动，开拓商为了给自己留下更多利润空间，每每对上述精装修标准只作大致约定，为其“暗度陈仓”式的瑕疵如约供应了机会，由此造成购房者在房屋交付后觉得装修部分物无所值。”焦艳鹏说。
在华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法看来，由于我国的精装修房仅是一种政策性规定及原则性哀求，更无详细的标准与可供操作的规范，详细要装修到何种标准，由开拓商决定，很多开拓商为了躲避办理预售容许的限价规定，把涨价部分算作装修本钱，这既规避了一手房限价，也危害了消费者利益。
“对付装修房，许多开拓商通过与业主签订装修条约或在售房条约中补签装修条款，对装修标准的内容作出规定，一样平常做法是开拓商装修一个样板间，居室装修质量会表示在样板间上。”杨勤法说，根据《商品房发卖管理办法》第三十一条规定，房地产开拓企业在发卖商品房时，应该解释实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否同等，未作解释的，实际交付的商品房应该与样板房同等。因此，交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。
“但因没有规定装修的最低本钱，当开拓商末了交付的装修房与装修条约约定的标准或与样板间的装修质量不一致时，业主很难详细解释实质差别，涉及装修材料的环保、装修的实际效果等，消费者不随意马虎举证，维权难度大。”杨勤法说。
订定完善验收标准
办理货不对板问题
如何办理精装房货不对板征象，让业主买精装房后真正省心省力？
“精装修房是大势所趋，因此有关部门和开拓商确当务之急是，多措并举努力肃清消费者的担忧和顾虑。”吴东风建议，住房和城乡培植部门出台精装修商品房管理办法，订定精装修验收标准，并将精装修的验收纳入备案管理；市场监督管理部门、住房和城乡培植部门完善《商品房买卖条约》示范文本，哀求开拓商详细列出“精装修清单”，写明瓷砖、地板、电器开关、整体橱柜等紧张部分的材料、品牌等内容；开拓商与购房人针对精装修部分签订详细的补充协议，将购房人关心的问题在补充协议里约定清楚。
今年7月20日，江苏省高等公民法院向社会公布《全装修商品房买卖条约装修质量轇轕案件审理指南》，个中明确出卖人的发卖广告、宣扬资料对装修质量哀求所作解释和许诺详细确定，对商品房买卖条约的订立和价格确定有重大影响的，应该视为条约内容。出卖人设置样板房的，交付商品房的装修质量应该与样板房的装修质量相称。同时，对涌现质量问题的减价任务和减少多少价款，明确了剖断和打算方法。
杨勤法认为，对付利用精装修房往返避限价，达到拆分房价，收取房价之外价款，从而规避政府限价政策的行为，监管部门应严格查处。
“消费者在签订精装修房条约时，对干系条款要仔细阅读、理解个中的含义，该写入条约的条款不要遗漏。如果开拓商与业主的精装修条约或商品房预售条约的精装修条款没有约定详细的装修标准，仅规定了装修的报价，房屋交付时，业主对装修的实际成实质疑的，开拓商该当供应实际装修本钱的依据，没有达到报价标准，开拓商答允担相应任务。”杨勤法说。
在吴东风看来，维权的条件是有证据。作为业主首先要保存好商品房买卖条约签订前后所有与该房屋有关的证据，个中开拓商承诺但没有写进条约里的证据特殊主要。比如，有的开拓商会通过沙盘模型、户型图、样板间、微信"大众年夜众号等办法宣扬精装修的效果，干系材料要保留好；与售楼代表的微信谈天记录也不应该随意删除。
此外，如果精装房入住一段韶光后才创造问题，仍可以哀求进行掩护。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，装修工程的最低保修期限为二年。《培植工程质量管理条例》也有相同的规定。精装修房屋装修部分的保修期限应最低为2年，房屋本身的部分则遵照干系规定，如卫生间的防水为5年。
“对付保修的标准，法律法规中没有详细规定。但在实践中，保修便是以办理业主的问题为标准，我曾代理过一起墙体发霉的案件，开拓商希望在屋里贴保温层，这样节省很多资金，还便于施工，但业主们不同意，终极全体楼盘都在表面贴了一层保温材料。”吴东风说。
除了精装修质量问题，二次收费问题也饱受诟病。
在某第三方投诉平台上，看到了针对兰州市某小区交房过程中涌现违规收费涉嫌条约敲诈的集体投诉。
苏女士称，在购买该处精装房屋和不存在二次装修的情形下，物业逼迫收取业主每平方米6元的装修垃圾清理费以及每平方米3.5元的装修做事费，并且要先交一年物业费，不交钱不让业主的大件物品进入小区，不交钱不给钥匙。在跟发卖方和物业协商多次，迟迟不见整改办理方案。
接管采访的专家认为，根据物业管理条例规定，业主须要装修装饰房屋的，应该奉告物业做事企业，物业做事企业应该将房屋装修装饰中的禁止行为和把稳事变奉告业主。由此可见，在装修房屋的过程中，物业只有奉告的责任，没有收费的权利。
杨勤法说，根据干系法律规定，物业公司除收取物业管理费及其他代收用度外，不能额外向业主收取不存在的装修垃圾清运费、装修做事费等。对付物业及开拓商的这类收费，业主可以向干系部门投诉，如果开拓商以不交费就不给钥匙相威胁，消费者可以哀求开拓商承担没有按时交付房屋的违约任务。
来源： 法治日报
