【裁判要旨】根据《实行异议和复议规定》第27条规定，“申请实行人对实行标的依法享有对抗案外人的包管物权等优先受偿权，公民法院对案外人提出的打消实行异议不予支持，但法律、法律阐明另有规定的除外。”也即，除法律、法律阐明另有规定外，对申请实行人享有包管物权等优先受偿权的实行标的，案外人主见打消实行的，公民法院不予支持。这里所说的“法律、法律阐明另有规定的除外”环境仅限于《最高公民法院关于培植工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的环境，即建筑工程承包人的优先受偿权和商品房消费者的物权期待权。//
中华公民共和国最高公民法院
民 事 判 决 书
（2021）最高法民终626号
上诉人（原审原告，案外人）：杨晨，女，汉族，1997年11月29日出生，住江苏省海安县。
委托诉讼代理人：顾倩倩，北京市盈科（南通）状师事务所状师。
被上诉人（原审被告，申请实行人）：江苏凌云置业有限公司。住所地：江苏省如皋市如城街道惠政路269号。
法定代表人：郭小兵，该公司实行董事。
委托诉讼代理人：冒月建，江苏敏政状师事务所状师。
原审第三人（被实行人）：南通市中冶文化发展投资有限任务公司。住所地：江苏省如皋市如城镇城西居一组。
法定代表人：丁俊华，该公司实行董事兼总经理。
上诉人杨晨因与被上诉人江苏凌云置业有限公司（以下简称凌云公司）及原审第三人南通市中冶文化发展投资有限任务公司（以下简称中冶投资公司）案外人实行异议之诉一案，不服重庆市高等公民法院（以下简称重庆高院）（2020）渝民初130号民事讯断，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日备案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨晨的委托诉讼代理人顾倩倩、被上诉人凌云公司的委托诉讼代理人冒月建到庭参加诉讼，原审第三人中冶投资公司经本院依法传唤，无正当情由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理闭幕。
杨晨上诉要求：一、撤销重庆高院（2020）渝民初130号民事讯断，改判支持杨晨原审全部诉讼要求；二、一、二审诉讼用度由凌云公司承担。事实和情由：1.杨晨与中冶投资公司签订书面认购书和《商品房买卖条约》，系双方当事人真实意思表示，且杨晨已按约定支付定金及购房首付款，并实际霸占利用案涉房屋，杨晨对案涉房屋享有打消实行的合法权利。条约约定的房款支付办法为按揭，杨晨在支付前期款项后曾多次哀求中冶投资公司进行网签，以便办理余款的按揭手续，但中冶投资公司拖延未办理。现杨晨乐意在中冶投资公司合营下办理按揭手续，支付全部购房款。杨晨与中冶投资公司已形成事实上的房屋买卖条约关系，并已实际霸占利用案涉房屋，应按条约约定连续履行。2.杨晨已实际利用案涉房屋多年且经营稳定，若房屋被实行将扩大丢失。2016年9月16日，中冶投资公司发卖职员将案涉房屋的钥匙交给杨晨。此后，杨晨将案涉房屋装修并用于经营近五年。腾退房屋是一种扩大丢失的不合理行为，将扩大包括前期支付的购房款项、利息、店铺装修用度、店铺经营盈利及未来经营的可期待利益在内的丢失，危害杨晨作为条约善意方的合法权柄。3.杨晨系善意买受人，享有打消实行的权利。杨晨在与中冶投资公司签订认购书和支付购房款时，案涉房屋为在建工程，无法预测和知晓案涉工程截至目前未能取得预售容许证的情形。签订认购书和《商品房买卖条约》时，杨晨作为一样平常善意买受人，客不雅观上也无法知晓案涉在建工程是否存在抵押和保全的情形。杨晨已履行了付款责任并实际霸占利用房屋，乐意就房屋余款在中冶投资公司的合营下办理按揭并连续履行条约，重庆高院应该停滞实行程序。综上，杨晨对案涉房屋享有足以打消实行的权柄，要求支持其上诉要求。
凌云公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律精确，程序合法，杨晨上诉的事实和情由不能成立。1.杨晨不享有打消实行的权利。根据《最高公民法院关于公民法院办理实行异议和复议案件多少问题的规定》（以下简称《实行异议和复议规定》）第二十八条的规定，案涉房屋并未取得预售容许，杨晨与中冶投资公司签订的案涉条约无效。案涉房屋是商业用房，杨晨未支付超过条约总价款50%的房款，房屋也未通过验收，不构成合法霸占。2.不论杨晨是否合法霸占案涉房屋，其霸占利用房屋的干系丢失，可另行向开拓商主见权利，而非本案打消实行的情由。3.杨晨非善意买受人。作为购房者理解案涉标的是否有抵押、是否被查封、是否取得预售容许是其法定义务。除定金外，其紧张房款不是支付给开拓商，而是支付给了条约外的南通市中冶农业科技有限公司（以下简称中冶农科公司）。因此，存在杨晨与开拓商恶意串通，以低于市场价的价格购买房屋而规避实行的环境。4.案涉条约是制式条约，签订条约时应办理网签手续，但在签订条约时已无法办理网签手续，杨晨对此应该有合理的把稳责任。5.凌云公司享有抵押权，应适用《实行异议和复议规定》第二十七条的规定，杨晨不享有打消实行的权利。综上，要求驳回杨晨的上诉要求，坚持原判。
中冶投资公司未陈述见地。
杨晨向原审法院起诉要求：一、停滞对中冶投资公司名下房产中国××项目××幢××号房屋的实行；二、确认案涉房屋的所有权归杨晨所有；3.本案受理费由凌云公司承担。
原审法院认定事实：新华相信株式会社（以下简称新华相信公司）诉中冶投资公司、包头市中冶置业有限任务公司（以下简称中冶置业公司）借款条约轇轕一案，重庆高院于2017年10月31日作出（2016）渝民初23号民事讯断。该案讯断：中冶投资公司在该讯断生效之日起旬日内支付新华相信公司借款本金10490万元及期内利息14595516.44元、过时利息、相信报酬、保管费、复利等。新华相信公司就前述债权在中冶投资公司供应抵押的位于江苏省如皋市××村落××组国有地皮利用权［他项权证号：皋他项（2013）第8××6号］以及中冶投资公司供应抵押的位于江苏省如皋市××村落××组中国××第××幢及××幢地下车库在建工程（证号为：皋房建字第2014单××号）优先受偿。该讯断已经生效。该讯断查明，2013年10月11日，新华相信公司（甲方）与中冶投资公司（乙方）签订了《相信融资条约》（编号：新华相信条约第Ｔ4770001号），约定：甲方拟以“相信操持”项下的3亿元相信资金（以相信操持实际召募的金额为准）受让乙方享有的收益权，并通过此办法向乙方供应融资。中冶投资公司以其所有的坐落于江苏省如皋市××村落××组国有地皮利用权［证号：皋国用（2012）第3××5号和皋国用（2015）第8××5号］，以及开拓的如皋中国龟龄城项目在建工程为《相信融资条约》供应抵押包管，并于2013年10月12日办理了国有地皮利用权抵押登记［证号：皋他项（2013）第8××6号］，于2013年10月24日办理了在建工程抵押登记取得《在建工程抵押登记证明》（证号：皋房建字第2013单××号）。2014年1月15日，上述在建工程抵押通过变更，在新的《在建工程抵押登记证明》（证号：皋房建字第2014单××号）附记处载明：“由皋房建字第2013单××号变更，××幢及××幢地下车库”。
在（2016）渝民初23号案审理过程中，重庆高院依新华相信公司申请作出（2016）渝执保16号实行裁定，查封中冶投资公司位于如皋市××街道××组××号商住楼，××号住宅楼，培植面积为34783.08平方米（终极以实际修建面积为准）的在建工程，查封期限从2016年7月27日起至2019年7月26日止。
新华相信公司依据（2016）渝民初23号民事讯断向重庆高院申请实行，重庆高院以（2018）渝执4号备案受理。实行过程中，新华相信公司于2018年6月29日与凌云公司签订《债权转让协议》，将上述讯断确认的新华相信公司全部债权和全部从权利转让给凌云公司。凌云公司向重庆高院申请变更其为申请实行人，重庆高院于2018年10月11日作出（2018）渝执异48号实行裁定，变更凌云公司为（2018）渝执4号案件申请实行人。
根据查阅韶光为2020年8月26日的《如皋市权属登记信息查询结果》显示，中冶投资公司中国××项目××号商住楼，××号住宅楼，培植面积为34783.08平方米的在建工程于2016年7月27日查封，并于2019年7月18日依（2018）渝执4号之一实行裁定进行了续查封，查封结束日期为2022年7月17日。
原审法院另查明：2015年9月7日，陈勉、杨国文与中冶投资公司签订两份认购书（编号0551000、055099），认购中冶投资公司开拓培植的如皋中国××项目××号楼××号、××号房屋，约定：××号房建筑面积90.4平方米，单价13098元每平方米，总价118.4059万元，认购人以按揭办法支付房款，优惠办法为享受公司特批价单价8600元每平方米，总价为77.744万元；××号房建筑面积88.72平方米，单价13014元每平方米，总价115.4602万元，认购人以按揭办法支付房款，优惠办法为享受公司特批价单价8600元每平方米，总价为76.2992万元；并约定于签订该认购书之日起七日内即2015年9月15日前签订《商品房买卖条约》。杨晨与中冶投资公司另签订两份未落日期的《商品房买卖条约》，约定杨晨向中冶投资公司购买如皋市中国××项目××幢××号、××号房屋。个中××号房套内面积90.4平方米，单价为8600元每平方米，总价款77.744万元；付款办法及期限：买受人应该于2016年9月20日前支付首期房价款39.744万元，余款38万元向银行申请贷款支付。××号房套内面积88.72平方米，单价为8600元每平方米，总价款76.2992万元；付款办法及期限：买受人应该于2016年9月20日前支付首期房价款38.2992万元，余款38万元向银行申请贷款支付。上述两份《商品房买卖条约》均有附件，个中附件十一为《补充协议》，尾部加盖中冶投资公司发卖条约专用章（未落日期），并有杨晨具名捺印，题名日期为2016年9月20日。
2015年9月7日，中冶投资公司出具《收据》两份（编号0660971、0660970），均载明收到陈勉、杨国定亲金5万元。2016年9月20日，中冶投资公司出具编号0661140的《收据》，载明收到杨晨××号楼××刷卡交来定金34.744万元。同日，中冶投资公司出具编号0661141的《收据》，载明收到杨晨××号楼××刷卡交来定金15.2992万元。陈勉的中国培植银行个人活期账户交易明细显示，2016年9月20日向中冶农科公司支付50.0432万元。庭审中，杨晨陈述，陈勉、杨国文系其父母，案涉房屋系作经营利用；杨晨与凌云公司均认可案涉房屋至今未取得预售容许证。
实行中，杨晨向重庆高院提出实行异议，重庆高院于2020年9月2日作出（2020）渝执异101号实行裁定，驳回杨晨的异议。杨晨不服该裁定，遂提起本案诉讼。
原审法院认为，本案争议焦点为：杨晨对案涉房屋是否享有足以打消逼迫实行的民事权柄；应否确认案涉房屋归杨晨所有。
本案中，凌云公司依据其对案涉房屋在建工程享有的抵押权申请实行。《实行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请实行人对实行标的依法享有对抗案外人的包管物权等优先受偿权，公民法院对案外人提出的打消实行异议不予支持，但法律、法律阐明另有规定的除外。”根据该规定，除法律、法律阐明另有规定外，案外人主见对抗申请实行人依法享有的优先受偿权的，不予支持。进一步看，杨晨不符合《实行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的打消实行的条件。案涉房屋至今未取得预售容许证，《最高公民法院关于审理商品房买卖条约轇轕案件适用法律多少问题的阐明》（以下简称《审理商品房买卖条约案件的阐明》）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售容许证明，与买受人订立的商品房预售条约，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售容许证明的，可以认定有效。”根据该规定，杨晨就案涉房屋签订的《商品房买卖条约》无效，不符合《实行异议和复议规定》第二十八条第一项和第二十九条第一项“在公民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖条约”的规定。此外，杨晨与中冶投资公司签订《商品房买卖条约》系债权条约，在案涉房屋产权尚未登记至杨晨名下时，杨晨仅对中冶投资公司享有包括交付标的物、帮忙办理过户手续的债权，而不享有物权，故其不能直接依据认购书、《商品房买卖条约》要求公民法院确认案涉房屋归其所有。因此，杨晨要求确认案涉房屋归其所有的诉讼要求，于法无据，不予支持。综上，杨晨的诉讼要求不能成立。该院依照《实行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《审理商品房买卖条约案件的阐明》第二条，《中华公民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高公民法院关于适用<中华公民共和国民事诉讼法>的阐明》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及第二款之规定，讯断：驳回原告杨晨的诉讼要求。案件受理费18663.89元，由杨晨包袱。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：杨晨对案涉房屋是否享有足以打消实行的民事权柄。
本院认为，根据《实行异议和复议规定》第二十七条：“申请实行人对实行标的依法享有对抗案外人的包管物权等优先受偿权，公民法院对案外人提出的打消实行异议不予支持，但法律、法律阐明另有规定的除外。”的规定，除法律、法律阐明另有规定外，对申请实行人享有包管物权等优先受偿权的实行标的，案外人主见打消实行的，公民法院不予支持。本条所说的法律、法律阐明另有规定的除外环境仅限于《最高公民法院关于培植工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的环境，即建筑工程承包人的优先受偿权和商品房消费者的物权期待权。本案已查明，（2016）渝民初23号民事讯断已认定原债权人新华相信公司对中冶投资公司供应抵押的案涉房屋所在商住楼在内的在建工程享有优先受偿权。2016年7月27日，重庆高院查封了包括案涉房屋在内的在建工程。凌云公司依据与新华相信公司于2018年6月29日签订的《债权转让协议》，取得了案涉全部债权和抵押权。杨晨未举证证明其对案涉房屋享有建筑工程承包人的优先受偿权，且杨晨自述案涉房屋系作经营利用，故杨晨对案涉房屋也不享有商品房消费者的物权期待权。因此，杨晨对案涉房屋主见权柄，不符合《实行异议和复议规定》第二十七条规定的除外环境，其要求打消实行，本院不予支持。此外，本案也查明，杨晨与中冶投资公司未签订合法有效的书面买卖条约，案涉房屋至今未办理产权过户，杨晨亦自述案涉房屋系作经营利用，故其要求亦不符合《实行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的打消实行的环境。因杨晨并不享有打消实行的权利，故其要求确认案涉房屋所有权的主见亦不能成立。
综上，杨晨的上诉要求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律精确，本院予以坚持。本院依照《中华公民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，讯断如下：
驳回上诉，坚持原判。
二审案件受理费18663.89元，由上诉人杨晨包袱。
本讯断为终审判决。
审 判 长 孙建国
审 判 员 张爱珍
审 判 员 王朝辉
二〇二一年十月二十一日
法 官 助 理 黎 明
书 记 员 黄 敏
来源：民事审判
编辑：傅德慧
